La question revient chez tous les hôtes et toutes les conciergeries : faut-il faire un état des lieux pour une location Airbnb ? La réponse courte tient en deux temps. Au sens de la loi du 6 juillet 1989, non : un meublé de tourisme n'entre pas dans son champ. En pratique, oui : sans constat daté de l'état du logement avant et après chaque séjour, vous n'avez aucun moyen de prouver un dommage, ni auprès d'Airbnb, ni auprès d'un voyageur en réservation directe, ni devant un juge. Cet article détaille le cadre juridique applicable en 2026 et la manière d'organiser un état des lieux quand le voyageur arrive seul avec un code de boîte à clés.

Ce que dit la loi

La loi de 1989 ne s'applique pas

L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 limite son champ aux locations de logements « à usage de résidence principale ». L'article 3-2, qui impose l'état des lieux d'entrée et de sortie et renvoie au décret n° 2016-382, ne concerne donc pas les meublés de tourisme. Le même article 2 exclut d'ailleurs expressément « les logements loués à titre de résidence secondaire » et les locations saisonnières. Aucun texte ne vous oblige à établir un état des lieux pour une nuitée ou une semaine sur Airbnb. Les règles de restitution du dépôt de garantie en un ou deux mois et la pénalité de 10 % de l'article 22 ne s'appliquent pas non plus.

Le Code civil, lui, s'applique

La location saisonnière relève du droit commun du louage, articles 1708 et suivants du Code civil. Deux articles comptent :

  • Article 1730 : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
  • Article 1731 : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

La présomption de l'article 1731 semble favorable à l'hôte. Elle ne l'est pas tant que cela : pour l'invoquer, il faut encore prouver que le dommage existe et qu'il est apparu pendant le séjour du voyageur concerné, et non pendant celui de la veille ou lors du ménage. Sans constat daté entre deux séjours, cette preuve est impossible dans une rotation rapide.

Le statut de meublé de tourisme n'impose pas d'EDL

Le meublé de tourisme est défini à l'article L324-1-1 du Code du tourisme (déclaration en mairie, numéro d'enregistrement obligatoire dans les communes qui l'ont instauré depuis la loi ELAN de 2018 et généralisé par la loi du 19 novembre 2024). Ces obligations portent sur la déclaration, l'affichage du numéro sur l'annonce et le respect du nombre de nuitées ; aucune ne concerne l'état des lieux. De même, le Code de la consommation encadre l'information précontractuelle et la description du bien, pas le constat de son état à l'arrivée.

Ce qu'exige Airbnb pour une réclamation

Si la loi n'impose rien, Airbnb le fait pour vous. En 2026, la protection hôte AirCover rembourse les dommages causés par les voyageurs sous conditions strictes, et ce sont ces conditions qui rendent l'état des lieux indispensable.

  • Le délai. La demande doit être déposée dans le Centre de résolution dans les 14 jours suivant le départ du voyageur et avant l'arrivée du voyageur suivant, la première des deux échéances qui survient. En rotation à la journée, la fenêtre peut se réduire à quelques heures.
  • La procédure. L'hôte envoie d'abord une demande de remboursement au voyageur via le Centre de résolution, avec les preuves ; le voyageur dispose de 72 heures pour répondre ou payer ; à défaut, l'hôte fait intervenir Airbnb.
  • Les preuves. Photos ou vidéos des dommages, datées, idéalement comparées à des photos du même élément avant le séjour ; devis ou factures de réparation ou de remplacement ; preuve de la valeur de l'objet s'il s'agit d'un remplacement.
  • Les exclusions. L'usure normale n'est pas couverte, pas plus que les dommages préexistants ou ceux dont la date ne peut être rattachée au séjour.

Nous détaillons le montage du dossier dans récupérer le dépôt de garantie Airbnb après des dégradations et le calendrier dans dégât locatif Airbnb : délai de réclamation. Le point commun : tout repose sur un couple de photos « avant / après » daté. C'est, de fait, un état des lieux.

État des lieux sans voyageur : avant l'arrivée, après le départ

Le contradictoire du bail d'habitation, avec deux signatures le jour de la remise des clés, n'est pas transposable à un voyageur qui arrive à 22 h avec un code. L'état des lieux Airbnb se construit autrement : deux constats unilatéraux, mais datés, systématiques et identiques d'un séjour à l'autre.

  • Avant l'arrivée, à la fin du ménage : un passage photo pièce par pièce, selon un parcours fixe, avec horodatage automatique. Ce constat fixe l'état de référence pour le séjour qui commence.
  • Après le départ, avant le ménage : le même parcours, dans le même ordre, sous les mêmes angles. Tout écart apparaît par comparaison.
  • Le voyageur est invité à signaler dans les premières heures tout défaut constaté à l'arrivée, par message dans l'application Airbnb. Son silence n'a pas la valeur d'une signature, mais il pèse dans l'appréciation d'Airbnb et d'un juge.

Ce dispositif n'a pas la force d'un état des lieux contradictoire au sens du bail d'habitation, mais c'est exactement ce qu'Airbnb attend et ce qu'un juge appréciera librement en matière de preuve. Notre article sur l'état des lieux d'entrée Airbnb détaille le passage « avant arrivée ».

Ce qu'il faut photographier

Un état des lieux de rotation efficace tient en 10 à 15 minutes et en 40 à 80 photos selon la taille du logement. Liste minimale, pièce par pièce :

  • Chaque pièce en plan large depuis la porte, puis depuis l'angle opposé.
  • Sols : un cliché par zone, et un gros plan sur toute tache, rayure ou brûlure déjà présente.
  • Murs et portes : un cliché par pan de mur, gros plan sur les défauts existants.
  • Literie : matelas (housse retirée si possible), sommier, oreillers, couette.
  • Cuisine : plan de travail, plaque, four ouvert, réfrigérateur ouvert, évier, petit électroménager.
  • Salle de bain : receveur ou baignoire, parois, robinetterie, joints, WC.
  • Équipements à valeur : télévision allumée, enceinte, console, machine à café, climatisation, avec numéro de série si visible.
  • Textiles : canapé (coussins retournés), rideaux, tapis.
  • Extérieurs : terrasse, mobilier de jardin, piscine ou spa, barbecue.
  • Compteurs si l'énergie est refacturée ou plafonnée dans le contrat.
  • Clés, badges, télécommandes rangés dans la boîte à clés, avec décompte.

La règle : le même ordre et les mêmes angles à chaque passage. C'est ce qui rend la comparaison possible sans interprétation.

Réservations directes : contrat saisonnier et caution

Hors plateforme, AirCover n'existe pas. Votre protection repose sur le contrat de location saisonnière et la caution que vous y prévoyez.

  • Le contrat doit décrire le logement, le prix, la durée, le montant de la caution, les conditions de sa restitution et renvoyer à un état des lieux ou à un descriptif annexé. La loi de 1989 ne s'appliquant pas, le délai de restitution est celui prévu au contrat ; à défaut, un délai raisonnable.
  • La caution peut être encaissée, pré-autorisée sur carte bancaire ou garantie par un tiers. Un montant proportionné à la valeur des équipements est plus défendable qu'un chiffre arbitraire.
  • La retenue doit, comme pour un bail d'habitation, être justifiée : constat daté, photos avant/après, devis ou facture. En cas de contestation, le voyageur saisit le juge de droit commun ; la preuve est libre et le dossier photo fait la différence.

Conciergerie : industrialiser l'EDL à chaque rotation

Pour une conciergerie qui gère 20 ou 100 logements, la question « obligatoire ou pas » est secondaire. L'enjeu est de produire, à chaque rotation, un constat daté suffisamment fiable pour réclamer sans discussion, sans alourdir le passage de l'équipe ménage de plus de dix minutes. Trois conditions :

  • un parcours photo imposé, identique pour tous les logements et toutes les équipes ;
  • un horodatage automatique, non modifiable, et un rattachement de chaque photo au logement et à la réservation ;
  • un comparatif avant/après lisible, exportable en PDF pour le Centre de résolution et pour le propriétaire.

Findomi Pro a été conçu pour ce cas d'usage : état des lieux guidé sur smartphone, photos horodatées, comparatif entrée/sortie et rapport PDF à transmettre au propriétaire ou à joindre à une réclamation. Le premier bien est gratuit, sans carte bancaire. Le parcours dédié est présenté sur la page conciergerie, et nous proposons également un modèle d'état des lieux PDF pour les hôtes qui préfèrent le papier.

FAQ

L'état des lieux est-il obligatoire pour une location Airbnb ?

Non au sens de la loi du 6 juillet 1989, qui ne s'applique pas aux meublés de tourisme (art. 2). Aucun texte ne l'impose. Il est en revanche indispensable pour obtenir un remboursement AirCover ou retenir une caution en réservation directe, car la preuve du dommage et de sa date repose entièrement sur lui.

Combien de temps ai-je pour déclarer un dommage à Airbnb ?

En 2026, la réclamation doit être déposée dans les 14 jours suivant le départ du voyageur et avant l'arrivée du voyageur suivant. En rotation rapide, c'est l'échéance « avant la prochaine arrivée » qui s'impose : d'où l'intérêt d'un constat photo immédiatement après chaque départ.

Un état des lieux fait seul, sans le voyageur, a-t-il une valeur ?

Il n'a pas la force d'un état des lieux contradictoire signé des deux parties. Mais en location saisonnière la preuve est libre, et un constat photo daté, réalisé selon un protocole constant avant et après chaque séjour, est précisément ce qu'Airbnb demande et ce qu'un juge appréciera. Il vaut infiniment mieux que rien.

Dois-je faire un état des lieux pour une résidence secondaire louée à l'année ?

Si le logement est loué comme résidence secondaire du locataire, la loi de 1989 ne s'applique pas non plus (art. 2) et le Code civil régit la location. L'état des lieux n'est pas imposé, mais l'article 1730 lui donne pleine valeur contractuelle : faites-le.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 2, 3-2, 22), Code civil art. 1708, 1730, 1731, Code du tourisme art. L324-1-1, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Conditions AirCover : consulter les conditions en vigueur sur le site d'Airbnb, susceptibles d'évoluer.