Logiciel d'état des lieux : comparatif 2026 (critères, modèles de prix, pour qui)

Le marché des applications d'état des lieux compte une quinzaine d'acteurs en France : homePad, Chapps, Startloc, Kizeo Forms, Imodirect, ImmoPad, Nockee, Edouard, Habyl, LockImmo, et des modules intégrés aux logiciels de gestion locative. Les comparatifs disponibles en ligne sont presque tous rédigés par l'un de ces éditeurs. Celui-ci l'est aussi : Findomi Pro est une application d'état des lieux. Nous avons donc choisi une approche différente : donner une grille de critères que vous pouvez appliquer à n'importe quel outil, expliquer les modèles de prix, et dire honnêtement pour qui Findomi est fait et pour qui il ne l'est pas.

Pourquoi un logiciel, et pas le modèle PDF

Le modèle d'état des lieux PDF conforme au décret n° 2016-382 suffit pour un bailleur qui fait deux entrées par an. Il cesse de suffire quand trois choses se produisent : les états des lieux se multiplient, les retenues sur dépôt de garantie sont contestées, et il faut rendre compte à un tiers (propriétaire mandant). Un logiciel résout ces trois problèmes à condition de remplir les critères qui suivent. S'il ne les remplit pas, il ne fait que déplacer le papier sur un écran.

Les 8 critères qui comptent

1. Conformité au décret 2016-382

L'article 2 du décret liste les mentions obligatoires : type d'état des lieux, date, adresse, identité des parties, relevés des compteurs, liste des clés, description précise par pièce des sols, murs, plafonds, équipements et éléments, signatures, et pour la sortie la nouvelle adresse du locataire et l'évolution de chaque élément. Vérifiez que l'application impose ces rubriques plutôt que de les proposer en option, et que la description est un champ libre par élément et non une simple case « bon état ».

2. Photos horodatées et rattachées

La photo doit être prise depuis l'application, horodatée au moment de la prise de vue, et liée à l'élément décrit. Une application qui importe des photos de la galerie du téléphone sans en vérifier la date affaiblit la preuve. Voir photos d'état des lieux : quelle valeur juridique ?.

3. Signature sur place et remise immédiate

L'article 3 du décret impose la remise d'un exemplaire à chaque partie au moment de la signature. L'application doit permettre de signer sur l'écran, de générer le PDF immédiatement et de l'envoyer par e-mail au locataire avant de quitter le logement. Un PDF envoyé le lendemain fragilise le contradictoire.

4. Comparatif entrée/sortie

C'est le critère qui sépare les outils de saisie des outils de gestion. À la sortie, l'application doit reprendre l'état des lieux d'entrée élément par élément, afficher la photo d'entrée à côté de la photo de sortie et faire ressortir les écarts. Sans cela, la sortie est ressaisie de zéro et la comparaison repose sur la mémoire.

5. Chiffrage et vétusté

L'étape suivante du comparatif : affecter un montant à chaque dégradation, appliquer une grille de vétusté (art. 4 du décret) et produire le décompte de restitution du dépôt de garantie. Peu d'outils vont jusque-là ; c'est pourtant ce qui évite la pénalité de 10 % par mois de retard.

6. Fonctionnement hors ligne

Caves, parkings, immeubles anciens : le réseau manque souvent. L'application doit permettre de réaliser l'état des lieux complet sans connexion et de synchroniser ensuite.

7. Rapport propriétaire et export

Pour une agence ou une conciergerie, le PDF remis au locataire n'est qu'une partie du livrable. Il faut aussi un rapport pour le propriétaire mandant et un export des données (PDF, parfois CSV ou API vers le logiciel de gestion).

8. Prise en main par une équipe non experte

Le gestionnaire ne fait pas toujours l'état des lieux lui-même : un négociateur, un agent de ménage, un prestataire. L'outil doit guider le parcours (ordre des pièces, éléments attendus) pour que deux personnes différentes produisent deux documents comparables.

Les trois modèles de prix

Les éditeurs facturent selon l'une de ces logiques. Les tarifs ci-dessous sont des ordres de grandeur observés en 2026 ; vérifiez-les sur le site de chaque éditeur avant de décider.

• À l'état des lieux. De l'ordre de 3 à 12 € par EDL selon les éditeurs (Edouard, Nockee, ImmoPad, homePad en crédits). Avantage : aucun coût fixe, idéal pour un usage irrégulier. Inconvénient : le coût croît avec l'activité, et certains outils facturent l'entrée et la sortie séparément, ce qui double le prix réel par bail.
• À l'utilisateur. Un abonnement mensuel ou annuel par compte (Startloc, Chapps, Kizeo). Avantage : illimité en volume. Inconvénient : coûteux pour une équipe large où chacun fait peu d'EDL ; la facture dépend du nombre de personnes, pas de l'activité.
• Au bien géré. Un montant mensuel par logement suivi dans l'outil, quel que soit le nombre d'états des lieux et d'utilisateurs. C'est le modèle de Findomi Pro : le premier bien est gratuit à vie, puis 9 € HT par bien et par mois, 6 € du 11e au 50e bien, 4 € au-delà. Avantage : prévisible, aligné sur la taille du portefeuille, utilisateurs illimités. Inconvénient : moins pertinent pour un prestataire d'EDL qui intervient sur des biens qu'il ne gère pas durablement.

Pour comparer, calculez le coût annuel sur votre portefeuille réel : nombre de biens, taux de rotation (une sortie et une entrée par bail), nombre de personnes qui feront des EDL.

Agences et conciergeries : des besoins différents

Les deux métiers font des états des lieux, mais pas les mêmes.

• L'agence immobilière (gestion locative, bail d'habitation) fait peu d'EDL par bien, mais chacun engage le dépôt de garantie dans le cadre strict de la loi de 1989 : contradictoire, signatures, délais de restitution, décompte justifié. Ses critères prioritaires : conformité au décret, signature sur place, comparatif entrée/sortie, chiffrage avec vétusté, export vers le logiciel de gestion. Voir la page agence immobilière.
• La conciergerie de location courte durée fait des dizaines de constats par bien et par an, sans voyageur présent, dans une fenêtre de quelques heures entre deux séjours. Ses critères prioritaires : rapidité du parcours photo, horodatage, comparatif avant/après lisible pour une réclamation AirCover, rapport propriétaire, délégation à l'équipe ménage. Voir la page conciergerie et notre comparatif des logiciels de conciergerie.

Les applications historiques du marché sont nées pour l'agence ; les outils de conciergerie intègrent parfois un module EDL sommaire. Posez la question du cas d'usage avant celle du prix. Une agence qui gère un parc dense à Lyon ou à Paris n'a pas non plus les mêmes contraintes de déplacement qu'un gestionnaire rural.

Grille de lecture par critère

Pour chaque outil que vous testez, notez-le sur les points suivants.

• Rubriques du décret 2016-382 imposées : oui / non.
• Champ de description libre par élément : oui / non.
• Photos prises dans l'application et horodatées automatiquement : oui / non.
• Signature sur écran et PDF envoyé avant de quitter le logement : oui / non.
• Comparatif entrée/sortie avec photos côte à côte : oui / non.
• Chiffrage, grille de vétusté, décompte de dépôt de garantie : oui / partiel / non.
• Mode hors ligne complet : oui / non.
• Rapport propriétaire distinct du PDF locataire : oui / non.
• Parcours guidé utilisable par une personne non formée : oui / non.
• Modèle de prix et coût annuel sur votre portefeuille : montant.

Où se situe Findomi, et pour qui il n'est pas fait

Findomi Pro est né pour les conciergeries de location courte durée, puis s'est étendu aux agences et aux bailleurs multi-biens. Ce qu'il fait : état des lieux guidé pièce par pièce sur smartphone, photos horodatées, signature sur écran, PDF immédiat, comparatif entrée/sortie, chiffrage avec grille de vétusté, rapport propriétaire. Tarification au bien, premier bien gratuit sans carte bancaire.

Ce qu'il ne fait pas, ou pas encore, et qu'il faut savoir avant de choisir :

• il n'est pas un logiciel de gestion locative complet (quittances, comptabilité mandant, régularisation de charges) ; il s'y connecte par export ;
• il n'est pas conçu pour les prestataires d'EDL indépendants facturés à l'acte sur des biens qu'ils ne suivent pas, pour qui une tarification à l'EDL reste plus logique ;
• il ne remplace pas un commissaire de justice lorsque le contradictoire échoue (voir locataire absent ou refus de signer).

Pour une mise en perspective de ce que l'intelligence artificielle change ou ne change pas dans l'état des lieux, voir l'état des lieux à l'ère de l'IA.

Comment tester un logiciel en une heure

• Minutes 0 à 10 : créez un compte et un bien fictif. Si la création d'un bien demande plus de dix minutes ou une carte bancaire, notez-le.
• Minutes 10 à 35 : réalisez un état des lieux d'entrée complet d'une pièce réelle, avec photos, description et une clé. Vérifiez chaque rubrique du décret dans le PDF produit.
• Minutes 35 à 50 : réalisez la sortie du même bien en ajoutant une dégradation. Observez si le comparatif la fait ressortir et si un chiffrage avec vétusté est possible.
• Minutes 50 à 60 : coupez le réseau et refaites une pièce. Puis calculez le coût annuel sur votre portefeuille.

FAQ

Existe-t-il un logiciel d'état des lieux gratuit ?

Plusieurs éditeurs proposent une version gratuite limitée (un bien, un nombre d'EDL par mois, ou un PDF filigrané). Findomi Pro offre le premier bien gratuit sans limite de durée et sans carte bancaire. Pour un bailleur mono-bien, c'est un vrai usage gratuit ; au-delà, comparez le modèle de prix à votre volume.

Un état des lieux fait sur application a-t-il la même valeur qu'un état des lieux papier ?

Oui. L'article 3 du décret 2016-382 admet expressément le support électronique, à condition que le document soit remis à chaque partie au moment de la signature. La signature sur écran relève de l'article 1367 du Code civil : elle est valable si le procédé identifie le signataire et garantit le lien avec l'acte.

Faut-il un outil différent pour les locations meublées ?

Non, mais l'outil doit permettre d'ajouter un inventaire du mobilier (art. 25-5 de la loi de 1989) en complément de l'état des lieux. Vérifiez ce point si vous gérez des meublés.

Les logiciels d'état des lieux utilisent-ils l'IA ?

Certains, pour reconnaître des éléments sur les photos, suggérer des descriptions ou estimer un coût de remise en état. Ces fonctions font gagner du temps ; elles ne dispensent pas de relire le document, qui engage le gestionnaire et non le logiciel.

Article informatif. Les tarifs des éditeurs tiers sont des ordres de grandeur relevés en 2026 et doivent être vérifiés sur leurs sites. Textes cités : décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 2, 3, 4), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 22, 25-5), Code civil art. 1367.