À la sortie, tout se joue sur une frontière : ce qui relève de l'usure normale reste à la charge du bailleur ; ce qui relève d'une dégradation ou d'un défaut d'entretien est imputable au locataire et peut être retenu sur le dépôt de garantie. La loi fixe le principe, mais elle ne tranche aucun cas concret. Cet article propose 30 situations courantes, classées par poste, avec la réponse habituellement retenue et le texte sur lequel elle s'appuie. Il s'agit d'orientations issues des textes et de la pratique des commissions de conciliation, pas de règles absolues : l'état des lieux d'entrée et l'ancienneté des éléments peuvent inverser la réponse.

La règle en trois textes

  • Article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, « à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».
  • Article 7 d) de la même loi : le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le décret en question est le décret n° 87-712 du 26 août 1987, dont l'annexe liste les réparations locatives.
  • Article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : la vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Les parties peuvent annexer au bail une grille de vétusté.

Autrement dit : usure liée au temps ou à l'usage normal, c'est pour le bailleur ; dégradation, négligence ou entretien non fait, c'est pour le locataire, après déduction de la vétusté si l'élément était déjà ancien. La retenue doit être justifiée poste par poste.

Murs et plafonds : 10 cas

  • Trous de chevilles pour fixer des étagères ou une télévision, rebouchés proprement. Usure normale, admise dans la pratique dès lors que le rebouchage est fait et que le nombre reste raisonnable. Le décret 87-712 range les « raccords de peinture » dans les menues réparations : un rebouchage net sans retouche est généralement toléré.
  • Trous non rebouchés, en nombre, ou trous de gros diamètre. Dégradation. Le rebouchage et le raccord de peinture sont des réparations locatives (annexe du décret, III « parties intérieures »).
  • Peinture ternie, légèrement jaunie, après 6 ans d'occupation. Usure normale. La durée de vie courante retenue par les grilles de vétusté pour une peinture est de l'ordre de 7 à 10 ans.
  • Peinture de couleur vive appliquée par le locataire sans accord. Dégradation si le bail n'autorisait pas la modification et que la couleur impose une remise en état. La remise en teinte neutre peut être imputée, vétusté déduite sur la peinture d'origine.
  • Traces de doigts et salissures autour des interrupteurs. Entretien courant à la charge du locataire : nettoyage. Si un simple lessivage suffit, la retenue se limite au nettoyage, pas à une repeinte.
  • Traces noires de moisissure dans un angle de chambre, sans VMC en état. Le plus souvent défaut du bâti ou de ventilation, donc bailleur. Si la VMC fonctionne, que l'entrée mentionne son bon état et que le locataire a obstrué les bouches, le défaut d'aération lui est imputable.
  • Papier peint décollé aux raccords dans une pièce humide. Usure normale ou défaut du support, sauf si l'arrachage est manifeste.
  • Papier peint arraché ou taché (feutres, gras). Dégradation. Remplacement du lé concerné, vétusté déduite.
  • Fissure fine de plâtre en plafond. Mouvement du bâti : bailleur.
  • Impact dans une porte ou une cloison (trou de poing, choc de meuble). Dégradation. Réparation ou remplacement de la porte, vétusté déduite si la porte est ancienne.

Sols : 8 cas

  • Traces et empreintes de pieds de meubles sur une moquette. Usure normale liée à l'usage. Non imputable.
  • Moquette tachée (vin, encre, brûlure de cigarette). Dégradation. Nettoyage professionnel ou remplacement de la pièce concernée, vétusté déduite (durée de vie courante d'une moquette : 7 à 10 ans).
  • Parquet avec micro-rayures de passage et patine. Usure normale.
  • Parquet rayé en profondeur par un meuble traîné, ou taché par une fuite non signalée. Dégradation. Le ponçage et la vitrification de la zone sont imputables, vétusté déduite.
  • Carrelage fêlé sur un carreau. Dépend de l'origine : un choc est une dégradation ; un défaut de pose ou un mouvement du support est pour le bailleur. En l'absence de preuve d'un choc et si l'entrée ne mentionne rien, la présomption de l'article 7 c) joue contre le locataire, mais un seul carreau fêlé est souvent apprécié avec mesure.
  • Joints de carrelage noircis au sol de cuisine. Entretien courant (nettoyage) : locataire, mais la retenue se limite au nettoyage.
  • Lino décollé ou gondolé sans choc identifiable. Usure ou défaut de pose : bailleur.
  • Lino brûlé ou découpé. Dégradation : remplacement de la zone ou de la pièce, vétusté déduite.

Cuisine et salle de bain : 8 cas

  • Joint silicone de baignoire ou de douche noirci ou décollé. Réparation locative expresse (annexe du décret 87-712, IV « installations de plomberie » : remplacement des joints). Locataire.
  • Calcaire sur la robinetterie et les parois de douche. Entretien courant : locataire. Retenue limitée au nettoyage et détartrage.
  • Plaque de cuisson vitrocéramique rayée. Usure normale pour des rayures fines liées à l'usage ; dégradation pour des impacts ou des rayures profondes.
  • Plan de travail stratifié brûlé ou gonflé par l'eau. Dégradation. Remplacement, vétusté déduite.
  • Four avec graisses incrustées. Entretien courant : nettoyage à la charge du locataire.
  • Hotte dont le filtre n'a jamais été changé. Remplacement du filtre : entretien courant, locataire.
  • Lavabo ou cuvette fêlés. Dégradation sauf vice du matériau démontré. Remplacement, vétusté déduite.
  • Chasse d'eau qui fuit (mécanisme). Réparation locative (annexe du décret 87-712 : remplacement des pièces de chasse d'eau). Locataire, mais le coût est faible.
  • Poignée de porte ou de fenêtre desserrée. Menue réparation (graissage, remplacement de petites pièces) : locataire.
  • Double vitrage embué à l'intérieur. Défaut d'étanchéité du vitrage : bailleur, sauf choc visible.
  • Volet roulant dont la sangle est cassée. Réparation locative expresse (annexe : remplacement des cordes et sangles). Locataire.
  • Radiateur électrique hors service. Si l'appareil est ancien et que l'entrée indique un fonctionnement normal, la panne relève de la vétusté : bailleur. S'il est cassé ou arraché du mur : dégradation.

Comment le documenter à la sortie

Un cas bien tranché ne vaut rien sans preuve. Trois réflexes.

  • Comparer avec l'entrée, élément par élément. Le décret 2016-382 impose que l'état des lieux de sortie mentionne, pour chaque élément, les évolutions depuis l'entrée. Sans ligne d'entrée précise, vous ne prouvez pas que la dégradation est nouvelle.
  • Photographier chaque défaut sous le même angle que la photo d'entrée, pendant la visite, avec une référence reportée sur le document. Les photos prises seul après la remise des clés n'ont pas de caractère contradictoire : la Cour de cassation a rappelé (3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422) qu'un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur ne permet pas d'imputer les dégradations au locataire. Voir la procédure en cas de locataire absent ou de refus de signer.
  • Faire signer l'état des lieux de sortie, ou faire dresser le constat par commissaire de justice si l'amiable échoue. Pour la notion, consultez la fiche état des lieux contradictoire.

Notre modèle d'état des lieux PDF reprend la trame du décret avec une ligne par élément.

Comment le chiffrer

Une fois la dégradation établie, le chiffrage suit quatre étapes.

  • Un devis ou une facture nominatif, décrivant précisément les travaux et limité à la zone dégradée. Un devis de repeinte complète pour un mur abîmé sera réduit.
  • La vétusté. Appliquez la grille annexée au bail si elle existe ; à défaut, un abattement cohérent avec l'âge de l'élément. Notre article sur la grille de vétusté 2026 donne les durées de vie courantes et un exemple de calcul. La fiche vétusté résume la définition.
  • Le décompte écrit envoyé au locataire dans le délai de l'article 22 : deux mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'entrée, avec les pièces jointes. Au-delà, la pénalité de 10 % du loyer par mois de retard s'applique.
  • La conservation du dossier pendant trois ans (art. 7-1 de la loi de 1989).

Pour une agence qui traite plusieurs sorties par semaine, l'enjeu est de rendre ce chiffrage systématique : même ordre de visite, mêmes angles de photo, grille de vétusté appliquée automatiquement, décompte généré en PDF. C'est ce que fait Findomi Pro, avec un premier bien gratuit et sans carte bancaire.

FAQ

Le locataire doit-il repeindre le logement avant de partir ?

Non. Aucune obligation de remise à neuf n'existe. Le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a reçu, usure normale déduite. Si la peinture est simplement ternie par le temps, c'est au bailleur de repeindre. Si elle est tachée ou trouée, le raccord peut être imputé, vétusté déduite.

Le bailleur peut-il facturer un forfait nettoyage ?

Non, sauf à prouver que le logement a été rendu sale par rapport à l'entrée et à produire une facture ou un devis de nettoyage. Les clauses de forfait ménage systématique sont généralement considérées comme abusives.

Que faire si l'état des lieux d'entrée indique seulement « bon état » partout ?

L'entrée reste opposable, mais elle ne permet pas de démontrer qu'un défaut précis est apparu pendant le bail. Vous pourrez imputer des dégradations manifestes (trou, brûlure), beaucoup plus difficilement une usure accentuée. D'où l'intérêt d'un état des lieux d'entrée descriptif.

Qui tranche en cas de désaccord ?

D'abord un échange écrit avec décompte et pièces. Ensuite, la commission départementale de conciliation, saisie gratuitement par courrier (voir la fiche dépôt de garantie). Enfin, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, dans le délai de trois ans de l'article 7-1.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 7, 7-1, 22), décret n° 87-712 du 26 août 1987 et son annexe, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 2, 4), Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422.