Définition
Le dépôt de garantie — souvent appelé à tort « caution » — est la somme que le locataire remet au bailleur à l'entrée dans les lieux. Elle garantit le paiement des loyers et charges, l'exécution des réparations locatives et la réparation des dégradations locatives. Elle ne produit pas d'intérêts et ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer à l'initiative du locataire.
À la fin du bail, le bailleur restitue le dépôt, déduction faite des sommes justifiées qu'il reste devoir : c'est la retenue sur dépôt de garantie, qui doit s'appuyer sur la comparaison des états des lieux et sur des justificatifs (devis, factures, décomptes de charges).
Base légale
Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : montant maximal d'un mois de loyer hors charges en location vide ; aucun dépôt si le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois ; restitution dans un délai d'un mois si l'EDL de sortie est conforme à l'EDL d'entrée, de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés ; en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. Article 25-6 (meublé, loi ALUR) : dépôt plafonné à deux mois de loyer hors charges. Article 25-13 : aucun dépôt de garantie en bail mobilité. Le retard de restitution entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Exemple concret
Un appartement loué 900 € hors charges en location vide : dépôt maximal 900 €. À la sortie, le comparatif révèle une porte de placard cassée (devis 180 €, abattement de vétusté 40 %, soit 108 € retenus) et un solde de charges à régulariser de 60 €. Le bailleur restitue 732 € dans les deux mois suivant la remise des clés, avec le détail des retenues et les justificatifs.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, le dépôt est la source de litiges la plus fréquente devant la commission départementale de conciliation : chaque retenue doit être traçable jusqu'à une photo d'entrée et de sortie. Une restitution tardive coûte 10 % du loyer par mois, soit souvent plus que la retenue discutée. Pour une conciergerie en courte durée, la loi de 1989 ne s'applique pas ; la « caution voyageur » relève des conditions de la plateforme ou du contrat, mais la même exigence de preuve datée s'impose pour retenir quoi que ce soit.
Avec Findomi
Le module caution de Findomi suit chaque dépôt (versé, en attente, restitué), calcule l'échéance légale de restitution à un ou deux mois selon l'existence de retenues, et génère le courrier de restitution avec lignes chiffrées, vétusté et photos.
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