Grille de vétusté 2026 : comment calculer ce que le locataire doit vraiment payer

Le locataire a laissé une brûlure de cigarette sur le plan de travail stratifié. Il a été posé il y a 9 ans. Le devis de remplacement est à 480 €. Combien pouvez-vous retenir sur le dépôt de garantie ? Pas 480 €. La réponse dépend de la vétusté, et la seule façon de la calculer sans discussion sans fin, c'est une grille. Voici ce que dit la loi en 2026, à quoi ressemblent les grilles utilisées en pratique, et comment faire le calcul.

La vétusté : définition légale

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de la loi ALUR, définit la vétusté dans son article 4 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

Ce principe découle de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail (7 c), et prend à sa charge l'entretien courant et les menues réparations (7 d), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La vétusté est donc à la charge du bailleur : un locataire qui rend un logement « usé » mais pas « dégradé » ne doit rien.

Toute la difficulté est de tracer la frontière entre les deux. Une moquette tassée après 10 ans est usée. Une moquette brûlée est dégradée. Mais une moquette brûlée de 10 ans ne vaut plus le prix du neuf : la retenue doit tenir compte de ce qu'elle valait encore. C'est le rôle de la grille.

La grille de vétusté est-elle obligatoire ?

Non. L'article 4 du décret prévoit que les parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location (au sens de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986), et ce même si le bailleur n'entre pas dans le champ de cet accord. La grille est alors annexée au bail dès sa signature.

Concrètement :

• Grille annexée au bail : elle s'impose aux deux parties. Le calcul est mécanique et contestable seulement sur les faits (date de pose, nature de la dégradation).
• Pas de grille annexée : la vétusté s'applique quand même, parce que la loi l'impose, mais son évaluation est laissée à l'appréciation du bailleur puis, en cas de litige, de la commission de conciliation ou du juge. En pratique, les juges s'inspirent des grilles existantes.

Autrement dit, ne pas annexer de grille ne permet pas de facturer le neuf. Cela vous prive simplement d'un barème opposable. Pour un gestionnaire, annexer une grille au bail est une évidence : c'est une page de plus et des heures de discussion en moins.

À quoi ressemble une grille

Une grille de vétusté fixe, pour chaque famille d'éléments, trois paramètres :

• Une durée de vie théorique : le nombre d'années au bout duquel l'élément est considéré comme entièrement amorti.
• Une franchise : une période initiale (souvent 1 à 2 ans) pendant laquelle aucune vétusté n'est déduite, l'élément étant considéré comme neuf.
• Un abattement annuel : le pourcentage de valeur perdu chaque année après la franchise, jusqu'à un taux résiduel (souvent 10 à 20 %) qui reste toujours à la charge du locataire responsable d'une dégradation.

Les ordres de grandeur ci-dessous reflètent les grilles issues d'accords collectifs utilisées par les bailleurs sociaux et reprises par de nombreux bailleurs privés. Chaque grille a ses propres chiffres : vérifiez celle que vous annexez.

• Peintures et papiers peints : durée de vie 7 à 10 ans, franchise 1 an, abattement 10 à 15 % par an.
• Moquette : 7 ans environ, abattement 12 à 15 % par an.
• Sol PVC ou lino : 10 ans, abattement 8 à 10 % par an.
• Parquet (vitrification) : 10 à 15 ans ; parquet lui-même : 25 ans et plus.
• Carrelage et faïence : 20 à 30 ans, abattement faible (3 à 5 % par an).
• Robinetterie, mécanisme de chasse d'eau : 10 à 15 ans.
• Électroménager fourni (meublé) : 5 à 10 ans selon l'appareil, abattement 10 à 20 % par an.
• Volets roulants, menuiseries : 15 à 25 ans.
• Literie, canapé (meublé) : 5 à 10 ans.

Deux remarques. D'abord, la grille s'applique à l'élément dégradé, pas au logement entier : un mur du séjour à repeindre, c'est le coût de ce mur (ou de la pièce si le raccord est impossible), pas de l'appartement. Ensuite, la date de référence est la date de pose ou de remplacement de l'élément, pas la date d'entrée du locataire. Si vous ne la connaissez pas, l'EDL d'entrée doit au moins qualifier l'état (« peinture récente », « sol d'usage »), ce qui permettra au juge d'estimer.

Exemples de calcul

Exemple 1 — plan de travail stratifié, 9 ans, brûlure. Durée de vie retenue par la grille : 15 ans, franchise 1 an, abattement 6 % par an, résiduel 10 %. Vétusté = (9 − 1) × 6 % = 48 %. Valeur résiduelle = 52 %. Devis 480 € → retenue justifiable : 480 × 52 % = 249,60 €. Le reste est à la charge du bailleur.

Exemple 2 — peinture du séjour, 4 ans, graffitis d'enfant sur deux murs. Grille : durée 7 ans, franchise 1 an, abattement 15 % par an, résiduel 10 %. Vétusté = (4 − 1) × 15 % = 45 %. Valeur résiduelle 55 %. Devis repeinte du séjour 900 € → retenue : 495 €. Si un seul mur est atteint et qu'un raccord est possible, le devis doit porter sur ce mur.

Exemple 3 — peinture de 11 ans, traces de meubles et quelques trous de chevilles. Durée de vie 7 à 10 ans dépassée : l'élément est amorti, la peinture est de toute façon à refaire. Retenue : 0 €, même si la grille prévoit un résiduel, car il n'y a pas de dégradation anormale, seulement de l'usage. Le résiduel ne s'applique qu'en cas de dégradation imputable.

Exemple 4 — lave-linge fourni, 3 ans, hublot cassé (meublé). Grille électroménager : durée 8 ans, franchise 1 an, abattement 12 %/an. Vétusté 24 %, résiduel 76 %. Facture de réparation 180 € → retenue 136,80 €. Si l'appareil est remplacé plutôt que réparé, c'est la valeur du neuf équivalent qui sert de base, affectée du même coefficient.

Dans tous les cas, le détail du calcul figure dans le décompte envoyé au locataire : élément, date de pose ou âge estimé, durée de vie, abattement, coefficient appliqué, montant du devis, montant retenu. Un locataire qui voit le calcul le conteste rarement. Pour la suite de la procédure, voyez notre article sur les justificatifs d'une retenue sur dépôt de garantie.

Les erreurs les plus fréquentes

• Compter la vétusté depuis l'entrée du locataire au lieu de la date de pose. Un locataire resté 2 ans dans un logement dont la peinture a 9 ans ne doit pas 70 % du neuf.
• Appliquer la grille à de l'usure normale. La grille sert à chiffrer une dégradation. Elle ne transforme pas une trace d'usage en faute.
• Ne pas la mentionner au bail et la sortir le jour de la sortie. Elle n'est alors qu'un élément d'appréciation, pas un barème opposable.
• Facturer la pièce entière quand seul un élément est touché, ou inversement oublier qu'un raccord de peinture est parfois impossible (il faut alors le justifier).
• Oublier l'EDL d'entrée. Sans description précise à l'entrée, impossible de prouver que la dégradation est nouvelle, grille ou pas.

Location saisonnière et meublé de tourisme

La loi de 1989 et le décret de 2016 visent la résidence principale. Un logement loué sur Airbnb pour quelques nuits n'est pas soumis à la grille de vétusté au sens strict, et les plateformes ont leur propre mécanisme (AirCover pour les hôtes, réclamation dans les 14 jours suivant le départ). Mais le raisonnement reste identique : un voyageur qui casse un élément de 8 ans ne doit pas le prix du neuf, et un dossier de réclamation qui applique une décote raisonnable est bien plus crédible qu'un devis de remplacement brut. Les conciergeries qui gèrent à la fois du meublé longue durée et de la courte durée gagnent à utiliser la même grille partout. Notre guide récupérer un dépôt de garantie Airbnb après dégradations détaille la procédure côté plateforme.

Comment l'appliquer sans tableur

Le calcul ci-dessus est simple sur un cas. Il devient pénible à la vingtième sortie du mois, surtout quand il faut retrouver l'âge de chaque élément. La méthode qui fonctionne :

• Renseigner, dans l'EDL d'entrée, l'état et si possible l'année de pose des éléments principaux (sols, peintures, cuisine, salle de bain, électroménager).
• Annexer la grille au bail, systématiquement.
• À la sortie, qualifier chaque écart (usage / dégradation), chiffrer sur devis, appliquer le coefficient, et faire apparaître le calcul dans le décompte.

Findomi Pro intègre cette logique : les éléments sont décrits et photographiés à l'entrée, le comparatif entrée/sortie fait ressortir les écarts, et la retenue sur caution applique la grille de vétusté choisie, avec le détail du calcul dans le PDF envoyé au locataire. Le premier bien est gratuit. Pour structurer vos EDL dès aujourd'hui, le modèle d'état des lieux conforme (PDF, 4 pages) est téléchargeable gratuitement.

En résumé

• La vétusté est l'usure normale liée au temps. Elle est à la charge du bailleur (art. 7 loi 1989 ; art. 4 décret 2016-382).
• La grille de vétusté n'est pas obligatoire, mais une grille annexée au bail est opposable et évite les litiges.
• Calcul : coefficient résiduel = 1 − abattement annuel × (âge − franchise), plancher au taux résiduel ; retenue = devis × coefficient.
• Date de référence : la pose de l'élément, pas l'entrée du locataire.
• Sans EDL d'entrée précis, la grille ne sert à rien.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 7, 22), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 4), loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (art. 41 ter). Les durées et abattements indiqués sont des ordres de grandeur : reportez-vous à la grille annexée à votre bail.