Un des trois colocataires part en cours de bail et réclame « sa part de caution ». Un cadre en mission signe un bail mobilité de six mois sans dépôt de garantie. Un étudiant rend un studio meublé après neuf mois, quatrième occupant en quatre ans. Dans ces trois situations, les règles de l'état des lieux sont celles de la location classique, mais leur application se complique : qui signe, quand, et sur quoi s'appuie une retenue sans dépôt ou avec un dépôt restitué dans deux ans. Voici les particularités de chaque cas et les réflexes qui évitent les litiges.

Colocation : un état des lieux pour tous, ou un par colocataire

L'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée soit par un contrat unique signé par tous, soit par plusieurs contrats entre chaque locataire et le bailleur. Le régime de l'état des lieux dépend de cette forme.

Bail unique

Tous les colocataires sont parties au même contrat : l'état des lieux d'entrée est unique, signé par le bailleur (ou son mandataire) et par chaque colocataire ou son mandataire. Un colocataire absent le jour de l'entrée doit donner pouvoir à un autre ; à défaut, il pourra soutenir que le document ne lui est pas opposable. L'état des lieux de sortie se fait de la même manière à la fin du bail, c'est-à-dire au départ du dernier colocataire, et le dépôt de garantie, unique lui aussi, est restitué à ce moment-là dans les conditions de l'article 22.

Baux multiples

Chaque colocataire a son propre contrat, portant sur une chambre privative et la jouissance des parties communes. Il y a alors autant d'états des lieux que de contrats, chacun décrivant la chambre concernée et les parties communes, et autant de dépôts de garantie. Le départ d'un colocataire déclenche son propre état des lieux de sortie et la restitution de son dépôt dans le délai d'un ou deux mois.

Dans les deux cas, le contenu obéit au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : description précise de chaque pièce, relevés de compteurs, liste des clés (une par colocataire, à mentionner nominativement).

Le départ d'un seul colocataire en bail unique

C'est la situation qui génère le plus de questions. En bail unique, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail ; les autres restent locataires. Trois conséquences pratiques.

Pas d'état des lieux de sortie obligatoire pour le partant. La loi ne prévoit l'état des lieux de sortie qu'à la restitution des clés en fin de bail. Le colocataire sortant n'a donc pas droit à un état des lieux de sortie partiel ni à la restitution immédiate de « sa part » du dépôt : le dépôt unique est restitué à la fin du bail, et c'est entre colocataires que se règle le remboursement du partant, sauf accord du bailleur pour procéder autrement.

Un état des lieux intermédiaire est fortement conseillé. Rien n'empêche les parties d'établir, d'un commun accord, un constat contradictoire de l'état du logement au moment du départ, signé par le bailleur, le partant et les restants. Il n'a pas la valeur d'un état des lieux de sortie au sens de l'article 3-2, mais il permet, à la fin du bail, de répartir les dégradations entre les occupants successifs et d'éviter qu'un colocataire arrivé en dernier paie pour les trous faits trois ans plus tôt. Les photos horodatées sont ici déterminantes.

La solidarité joue encore un temps. L'article 8-1 VI prévoit que la solidarité d'un colocataire sortant (et celle de sa caution) s'éteint à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire le remplace dans le bail, et au plus tard six mois après cette date dans le cas contraire. Pour les dégradations, cela signifie que le partant peut être recherché, pendant cette période, pour des sommes dues au titre du bail. Passé six mois, seuls les colocataires restants et leurs cautions répondent du logement à la sortie finale.

L'arrivée d'un remplaçant

Le nouveau colocataire entre par avenant au bail. Faites-lui signer l'état des lieux d'entrée initial, complété d'un constat de l'état actuel du logement (ou de l'état des lieux intermédiaire si vous en avez fait un). Un remplaçant qui signe un état des lieux vieux de deux ans sans réserve accepte un état qui n'est plus celui du logement : c'est source de litige pour lui comme pour vous.

Clause de solidarité et dégradations : qui paie quoi

En bail unique avec clause de solidarité, chaque colocataire est tenu de la totalité des sommes dues au bailleur, dégradations comprises. À la sortie finale, le bailleur établit un seul décompte sur le dépôt unique et peut réclamer le solde éventuel à n'importe quel colocataire solidaire, à charge pour celui-ci de se retourner contre les autres. Les règles de justification sont celles de l'article 22 et de l'article 7 c) et d) : comparaison entrée/sortie, devis ou facture, vétusté déduite. Notre article sur les justificatifs d'une retenue sur dépôt de garantie s'applique intégralement.

En baux multiples, pas de solidarité entre colocataires : chacun répond de sa chambre et, pour les parties communes, de sa part des dégradations, ce qui suppose que l'état des lieux de chaque contrat décrive précisément ces parties communes à son entrée et à sa sortie.

Bail mobilité : pas de dépôt de garantie, mais un état des lieux

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018 et codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989, est un contrat de location meublée de un à dix mois, non renouvelable, réservé à un locataire en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. Sa particularité pour notre sujet : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (art. 25-13). Le bailleur peut en revanche demander une caution, et la garantie Visale est ouverte à ce type de bail.

L'état des lieux n'en reste pas moins obligatoire : l'article 25-12 rend applicables au bail mobilité, entre autres, les articles 3-2 et 3-3 de la loi. Il est même plus important qu'ailleurs, puisque sans dépôt, la seule façon d'obtenir la réparation d'une dégradation est de la prouver puis de la réclamer au locataire ou à sa caution, à l'amiable, devant la commission départementale de conciliation ou devant le juge.

Réflexes pour un bail mobilité :

  • état des lieux d'entrée détaillé avec inventaire du mobilier et photos horodatées, remis le jour même ;
  • état des lieux de sortie contradictoire à la restitution des clés, dans le même ordre ;
  • décompte et demande de paiement motivée adressés rapidement au locataire, avec copie à la caution ;
  • durée courte : la vétusté intervient peu sur un séjour de six mois, mais un mobilier déjà usé à l'entrée doit être décrit comme tel pour ne pas être facturé au prix du neuf.

Location étudiante : rotation annuelle et vétusté rapide

La location meublée étudiante repose souvent sur le bail de neuf mois non reconductible de l'article 25-7, ou sur un bail meublé d'un an. Dans les deux cas, le logement change d'occupant presque chaque année, avec des conséquences directes.

  • La vétusté s'accélère. Un canapé-lit ouvert tous les soirs, un plan de travail de kitchenette, une literie : leur durée de vie est courte. Une grille de vétusté adaptée au meublé étudiant, annexée au bail (décret 2016-382, art. 4), évite de refacturer au cinquième occupant un matelas qui a six ans. Voir notre grille de vétusté 2026.
  • L'état des lieux d'entrée de l'année N est l'état des lieux de sortie de l'année N-1. Pour un gestionnaire, la rotation estivale concentre les sorties fin juin et les entrées début septembre. Faire l'état des lieux de sortie et celui d'entrée dans le même ordre, avec les mêmes photos, permet un enchaînement sans ressaisie et une traçabilité par occupant.
  • Les parents cautions. Le décompte de sortie, avec ses justificatifs, est utilement adressé en copie à la caution : elle est souvent le payeur et celui qui conteste.
  • Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges en meublé (art. 25-6), et la restitution suit les délais de l'article 22.

Réflexes communs aux trois situations

  • Un signataire par occupant, ou un pouvoir écrit pour chaque absent.
  • Une liste de clés nominative : qui a quelle clé, quel badge, quelle télécommande.
  • Un constat intermédiaire à chaque mouvement (départ ou arrivée d'un colocataire, changement d'occupant) même quand la loi ne l'impose pas.
  • Des photos horodatées rattachées au document signé, dans le même ordre à chaque visite.
  • Un décompte envoyé avant J+30, même sans dépôt, pour fixer les demandes dans le délai et éviter la majoration de 10 % du loyer par mois de retard quand un dépôt existe.

Pour les sorties où un occupant ne se présente pas ou refuse de signer, voir notre article sur l'état des lieux contradictoire en cas d'absence ou de refus.

Findomi Pro gère plusieurs signataires sur un même état des lieux, les constats intermédiaires datés et le comparatif entre deux visites, avec photos horodatées, retenue calculée avec la vétusté et PDF signé envoyé à chaque partie. Le premier bien est gratuit, pour une agence qui gère un parc étudiant comme pour une conciergerie qui propose des baux mobilité. Le modèle d'état des lieux conforme prévoit plusieurs signataires si vous travaillez sur papier.

FAQ

Un colocataire qui part en cours de bail unique peut-il exiger un état des lieux de sortie ?

Non. L'état des lieux de sortie n'est prévu qu'à la fin du bail, à la restitution des clés. Il peut demander un constat intermédiaire contradictoire, que le bailleur a tout intérêt à accepter pour répartir plus tard les dégradations entre occupants.

Comment récupérer une dégradation en bail mobilité sans dépôt de garantie ?

Par la preuve : état des lieux d'entrée et de sortie contradictoires, photos horodatées, devis. Puis par une demande de paiement motivée au locataire et à sa caution, et, à défaut, par la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection, dans le délai de trois ans de l'article 7-1.

En colocation à baux multiples, qui répond des dégradations de la cuisine commune ?

Chaque colocataire répond des parties communes à proportion de ce que son état des lieux permet d'établir. Sans description précise des parties communes dans chaque contrat, l'imputation est très difficile : décrivez-les et photographiez-les à chaque entrée et chaque sortie.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 7, 7-1, 8-1, 22, 25-6, 25-7, 25-12 à 25-18), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 2 et 4), loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN).