Humidité, moisissures, dégât des eaux à l'état des lieux de sortie : qui paie ?

À la sortie, l'angle du mur de la chambre est noir de moisissures et la peinture cloque au-dessus de la douche. Le locataire dit que « c'était déjà humide » et que « la VMC n'a jamais marché » ; le bailleur répond que le locataire n'aérait jamais. Qui paie la remise en état ? L'humidité est le sujet le plus discuté en état des lieux de sortie parce qu'elle a presque toujours deux causes possibles, l'une imputable au locataire, l'autre au bailleur. Cet article donne la grille de lecture juridique, ce que l'état des lieux d'entrée aurait dû contenir, et la méthode pour documenter et chiffrer sans se tromper de responsable.

Deux causes, deux responsables

Le défaut d'usage : à la charge du locataire

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire d'user paisiblement des locaux, de prendre à sa charge l'entretien courant et les menues réparations (7 d) et de répondre des dégradations survenues pendant le bail, sauf s'il prouve qu'elles résultent d'un cas de force majeure, de la faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit (7 c). Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 range dans les réparations locatives l'entretien courant des ouvertures d'aération, le ramonage des conduits de ventilation et le maintien en état de propreté des murs et plafonds.

Concrètement, relèvent du locataire : les moisissures dues à une absence d'aération dans un logement correctement ventilé, les bouches de VMC obstruées ou scotchées, le linge séché en permanence dans une pièce fermée, les meubles collés contre un mur froid sans circulation d'air, la condensation non essuyée sur les menuiseries pendant des mois.

Le défaut du bâti : à la charge du bailleur

L'article 6 de la même loi oblige le bailleur à délivrer un logement décent et à l'entretenir en état de servir à l'usage prévu. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent exige notamment que le logement assure le clos et le couvert, protège contre les infiltrations d'eau et dispose de dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale. Le Code civil (art. 1719 et 1720) met à la charge du bailleur les réparations autres que locatives et celles dues à la vétusté.

Relèvent donc du bailleur : les remontées capillaires, les infiltrations par la toiture ou la façade, un pont thermique structurel, une VMC hors service ou absente alors que le logement n'a pas d'autre ventilation, des menuiseries non étanches, une fuite de canalisation encastrée.

Comment les juges tranchent

Il n'existe pas de règle automatique. Les juridictions du fond apprécient au cas par cas, à partir de l'état des lieux d'entrée, des photos, des constats, et souvent d'un rapport technique (expertise, diagnostic humidité, rapport du syndic). Deux tendances se dégagent de la pratique : lorsque le logement dispose d'une ventilation en état de marche et que les moisissures sont localisées dans les zones typiques de la condensation d'usage (angles de pièces peu chauffées, derrière les meubles, autour des fenêtres), le défaut d'aération du locataire est généralement retenu ; lorsque la ventilation est défaillante, que l'humidité est généralisée ou qu'elle provient manifestement d'une infiltration ou d'une remontée, la responsabilité du bailleur l'emporte, et le locataire peut même réclamer une réduction de loyer pour trouble de jouissance. Le partage de responsabilité est fréquent. Dans tous les cas, la partie qui n'a aucune preuve datée perd.

Ce que l'état des lieux d'entrée doit mentionner

La plupart des litiges d'humidité se gagnent ou se perdent à l'entrée. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose une description précise, pour chaque pièce, de l'état des revêtements et des équipements. Pour prévenir un litige d'humidité, l'état des lieux d'entrée doit contenir au minimum :

• L'état de la ventilation : présence et type (VMC simple flux, double flux, hygroréglable, grilles d'aération naturelle), bouches d'extraction testées (une feuille de papier tenue contre la bouche doit rester plaquée), entrées d'air sur les menuiseries non obstruées, date du dernier entretien si connue.
• Les traces existantes : toute auréole, cloque, piqûre de moisissure, joint noirci, décollement de papier peint, avec localisation précise et photo.
• L'état des menuiseries : condensation présente le jour de la visite, joints d'étanchéité, double vitrage embué.
• Les points sensibles : mur donnant sur l'extérieur ou sur un local non chauffé, salle d'eau sans fenêtre, sous-sol, dernier étage sous toiture.
• Un relevé d'hygrométrie daté, si vous disposez d'un hygromètre : sans valeur normative, il date une situation.

Un état des lieux d'entrée qui indique « chambre, mur nord, bon état, aucune trace, VMC fonctionnelle » et qui est signé du locataire rend très difficile la thèse du « c'était déjà humide ». À l'inverse, s'il mentionne « traces d'auréoles anciennes en angle haut du mur nord », le locataire ne pourra pas se voir facturer leur traitement, mais il devra répondre d'une aggravation prouvée.

Rappelez au locataire, dès l'entrée, ses obligations d'aération et d'entretien des bouches de ventilation ; une notice remise avec les clés change le rapport de force en cas de litige. Le locataire dispose par ailleurs de dix jours pour demander à compléter l'état des lieux (art. 3-2).

Le cas du dégât des eaux

Le dégât des eaux est une situation distincte : il ne s'agit pas d'humidité progressive mais d'un sinistre identifiable (fuite, rupture, débordement, infiltration soudaine). Trois réflexes :

• Déclarer à l'assureur dans le délai prévu par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre (Code des assurances, art. L113-2). Le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs (loi de 1989, art. 7 g) ; le bailleur dispose en général d'une assurance propriétaire non occupant ; en copropriété, l'assurance de l'immeuble intervient pour les parties communes.
• Constater : constat amiable de dégât des eaux entre les occupants et propriétaires concernés, photos datées, conservation des éléments endommagés jusqu'au passage de l'expert.
• Qualifier l'origine : fuite d'un équipement dont l'entretien incombe au locataire (joint de robinet, flexible de douche, tuyau souple d'arrivée de machine à laver non remplacé) ou d'un élément relevant du bailleur (canalisation encastrée, colonne d'immeuble, toiture). L'origine détermine qui supporte la franchise et les dommages non couverts, les assureurs se répartissant ensuite la charge selon leurs conventions.

À l'état des lieux de sortie, un dégât des eaux survenu en cours de bail doit apparaître avec sa date, sa cause et l'état des réparations. Une remise en état déjà prise en charge par l'assurance ne peut pas être retenue une seconde fois sur le dépôt de garantie. Une remise en état non effectuée et imputable au locataire peut l'être, sur devis, vétusté déduite.

Comment documenter à la sortie

La sortie se fait avec l'état des lieux d'entrée sous les yeux, dans le même ordre et sous les mêmes angles. Pour l'humidité :

• Photo d'ensemble du mur ou du plafond concerné, puis photo rapprochée avec un repère d'échelle, toutes horodatées.
• Localisation précise : pièce, mur (orientation), hauteur, surface estimée de la zone touchée.
• État de la ventilation le jour de la sortie : bouches obstruées, entrées d'air bouchées au ruban adhésif, VMC débranchée. Photographiez : c'est la preuve du défaut d'usage.
• Indices d'usage : étendoir à linge dans la chambre, meubles plaqués contre le mur, radiateur coupé dans la pièce touchée.
• Mesure d'hygrométrie si vous en avez fait une à l'entrée, dans les mêmes conditions.
• Avis du locataire : s'il conteste la cause, notez sa position dans le document. Un état des lieux contradictoire qui consigne le désaccord vaut mieux qu'un refus de signer.

Si l'ampleur du problème laisse soupçonner un défaut du bâti, faites établir un diagnostic humidité avant de chiffrer. Imputer au locataire une remontée capillaire est le moyen le plus sûr de perdre devant la commission départementale de conciliation, majoration de l'article 22 en prime.

Chiffrer et appliquer la vétusté

Une fois la responsabilité du locataire établie, totalement ou en partie, la retenue suit les règles habituelles de l'article 22 : devis ou facture nominatif, lien direct avec le constat, et déduction de la vétusté (art. 7 c et d ; décret 2016-382, art. 4). Le traitement d'une moisissure de condensation consiste en général en un nettoyage fongicide et une reprise de peinture de la zone touchée ou du mur : le devis doit porter sur cette prestation, pas sur la réfection complète de la pièce. La peinture étant un revêtement à durée de vie limitée, l'abattement s'applique à la part du locataire selon la grille annexée au bail ou, à défaut, un abattement motivé. Notre article sur la grille de vétusté 2026 donne des exemples chiffrés, et celui sur les justificatifs d'une retenue rappelle ce qui tient devant un juge.

En cas de responsabilité partagée (ventilation faible mais aération insuffisante), proposez une répartition explicite dans le décompte, avec son motif. Une retenue de 50 % motivée est mieux acceptée qu'une retenue de 100 % contestée.

Findomi Pro structure cette démarche : état des lieux d'entrée élément par élément avec un point « ventilation » par pièce, photos horodatées, comparatif entrée/sortie qui isole les traces nouvelles, retenue calculée avec la vétusté et PDF signé envoyé au locataire. Le premier bien est gratuit. Si vous travaillez sur papier, le modèle d'état des lieux conforme prévoit la description des équipements de ventilation, et les pages agence et conciergerie détaillent l'organisation pour un parc.

FAQ

Le locataire peut-il être tenu des moisissures si la VMC ne fonctionnait pas ?

Difficilement. Si le logement n'a pas d'autre ventilation que la VMC et que celle-ci est hors service, le défaut de ventilation relève du bailleur (décret 2002-120). Le locataire reste tenu d'aérer et de signaler la panne ; un partage peut être retenu s'il n'a jamais alerté le bailleur.

Une moisissure apparue en quelques mois est-elle forcément due au locataire ?

Non. Une apparition rapide peut aussi venir d'une infiltration ou d'une fuite. C'est la localisation (zones de condensation d'usage ou zones d'infiltration), l'état de la ventilation et les indices d'usage qui orientent la responsabilité, pas la vitesse d'apparition.

Peut-on retenir sur le dépôt de garantie les dommages d'un dégât des eaux ?

Seulement la part non prise en charge par les assurances et imputable au locataire (par exemple la franchise d'un sinistre causé par un flexible qu'il devait entretenir), sur justificatif. Les dommages indemnisés par l'assurance ne peuvent pas être retenus une seconde fois.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 6, 7, 22), décret n° 87-712 du 26 août 1987, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 2 et 4), Code civil art. 1719 et 1720, Code des assurances art. L113-2.