« J'ai des photos. » C'est la phrase que prononcent tous les bailleurs qui contestent une restitution de dépôt de garantie, et tous les locataires qui contestent une retenue. Elle ne suffit pas. Une photo prouve qu'un élément était dans un certain état à un certain moment, à condition que l'on puisse établir ce moment, identifier l'élément et s'assurer que l'image n'a pas été modifiée. Cet article explique ce que le droit admet, ce qui rend une photo d'état des lieux réellement probante et les erreurs qui la rendent inutile.

Ce que la loi admet

Le décret 2016-382 autorise les images

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, pris en application de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précise à l'article 2 que la description de l'état des revêtements, équipements et éléments de chaque pièce peut être complétée « d'observations ou de réserves » et « illustrée d'images ». L'article 3 admet que l'état des lieux soit établi « sur support papier ou sous forme électronique » et remis « en main propre ou par voie dématérialisée ». Deux conséquences :

  • les photos ne sont pas obligatoires : un état des lieux sans photo reste conforme s'il est descriptif ;
  • les photos sont un complément de la description écrite, pas un substitut. Un état des lieux composé de 200 photos sans texte ne répond pas à l'exigence de « description précise ».

La preuve est libre en matière de bail

Le litige sur l'état du logement porte sur un fait juridique (une dégradation), et la preuve d'un fait est libre (article 1358 du Code civil). Le juge peut donc retenir une photo, un message, un devis ou un témoignage, et en apprécie librement la force probante. Les photos sont recevables ; la question est le poids qu'on leur accorde. C'est à cette question que répond le reste de l'article.

La limite : le contradictoire

L'état des lieux de sortie doit être contradictoire. La Cour de cassation l'a rappelé le 16 novembre 2023 (3e civ., n° 22-19.422) : un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans le locataire et sans commissaire de justice, ne permet pas de prouver des dégradations imputables au locataire. Des photos prises seul après la remise des clés tombent sous ce principe : elles ne sont pas un état des lieux. Voir la procédure à suivre en cas de locataire absent ou de refus de signer et la fiche état des lieux contradictoire.

Photo seule contre photo intégrée à l'EDL signé

Toute la différence est là.

  • La photo seule est un fichier sur un téléphone. Elle porte une date dans ses métadonnées, modifiable. Elle ne dit pas de quel logement il s'agit, ni si l'autre partie l'a vue. Elle prouve peu.
  • La photo intégrée à l'état des lieux est référencée dans le document (« photo n° 12, mur gauche séjour »), le document est signé par les deux parties, et un exemplaire identique leur est remis. En signant, le locataire reconnaît l'état constaté, photos comprises. La photo acquiert la force de l'acte auquel elle est rattachée.

Concrètement : une photo prise pendant l'état des lieux, numérotée et renvoyée dans la description de l'élément, puis annexée au PDF signé, est très difficile à contester. La même photo retrouvée trois mois plus tard dans la galerie du téléphone a une valeur résiduelle.

Horodatage, géolocalisation, empreinte : ce qui compte vraiment

Les éditeurs d'applications mettent en avant trois garanties techniques. Toutes n'ont pas la même importance.

  • L'horodatage. C'est l'essentiel. La date et l'heure de la prise de vue doivent être enregistrées par un système que l'utilisateur ne contrôle pas (le serveur de l'application, et non l'horloge du téléphone que l'on peut régler à la main). Un horodatage visible sur l'image, cohérent avec la date de l'état des lieux signé, est ce qu'un juge regardera en premier.
  • La géolocalisation. Utile pour montrer que la photo a été prise à l'adresse du logement, mais imprécise en intérieur et dépendante des réglages du téléphone. Elle renforce la cohérence du dossier sans être décisive.
  • L'empreinte numérique (hash). Une signature cryptographique de chaque fichier permettant de démontrer qu'il n'a pas été modifié depuis sa création. C'est la garantie d'intégrité la plus solide, mais elle n'a de sens que si un tiers (l'éditeur, un service d'horodatage qualifié) la conserve. Peu de litiges locatifs vont jusqu'à l'expertise d'un hash ; la cohérence entre la photo, la date et l'état des lieux signé suffit dans la grande majorité des cas.

Le règlement européen eIDAS (n° 910/2014) et l'article 1366 du Code civil posent le principe : l'écrit électronique a la même force probante que le papier dès lors que son auteur peut être identifié et qu'il est conservé dans des conditions garantissant son intégrité. Une photo horodatée, rattachée à un état des lieux signé électroniquement et conservée par un tiers, remplit ces conditions.

Combien de photos, sous quel angle

Il n'y a pas de nombre légal. La pratique qui tient devant une commission de conciliation :

  • une vue d'ensemble par pièce, prise depuis la porte, puis depuis l'angle opposé ;
  • une photo par élément décrit dans l'état des lieux : chaque mur, le sol, le plafond, chaque équipement ;
  • un gros plan par défaut mentionné, avec si possible un repère d'échelle (une pièce de monnaie, un mètre ruban) ;
  • les compteurs, cadran lisible, numéro de compteur visible ;
  • les clés et badges alignés et comptés.

Pour un deux-pièces, cela représente 40 à 70 photos à l'entrée. À la sortie, reprenez exactement les mêmes angles : c'est la condition d'un comparatif lisible. Notre modèle d'état des lieux PDF prévoit une colonne « référence photo » pour chaque élément.

Les pièges qui annulent la valeur d'une photo

  • Photos prises après le départ du locataire, hors de sa présence et hors constat de commissaire de justice. Elles ne sont pas contradictoires et ne constituent pas un état des lieux de sortie.
  • Photos importées de la galerie dans l'application, sans vérification de la date d'origine : le doute profite au contestataire.
  • Retouches, même anodines (luminosité, recadrage) : elles modifient le fichier et ouvrent la contestation sur l'intégrité. Prenez la photo correctement plutôt que de la corriger.
  • Flou, contre-jour, flash sur surface brillante : une photo illisible ne prouve rien. Vérifiez chaque cliché avant de passer à l'élément suivant.
  • Absence de photo d'entrée sur l'élément contesté. Une photo de sortie seule montre un défaut, pas son apparition pendant le bail. Sans l'entrée, c'est la présomption de l'article 1731 du Code civil qui joue, avec ses limites.
  • Photos non remises au locataire. Si le PDF signé ne contient que le texte et que les photos restent chez le bailleur, le locataire n'a pas reconnu ces photos. Intégrez-les au document remis.

Comment un juge les apprécie

En l'absence de barème légal, le juge des contentieux de la protection apprécie souverainement. Dans les décisions rendues sur ces litiges, trois éléments reviennent : la cohérence (la photo correspond-elle à la description écrite et à la date de l'état des lieux ?), le contradictoire (l'autre partie a-t-elle eu accès à la photo au moment de la signature ?) et la comparaison (existe-t-il une photo d'entrée du même élément ?). Une photo qui satisfait aux trois est rarement écartée ; une photo isolée, non datée ou postérieure à la remise des clés l'est presque toujours.

Pour construire un dossier de retenue qui tient, consultez notre article sur les justificatifs d'une retenue sur dépôt de garantie et la fiche dépôt de garantie.

Ce que fait une application comme Findomi

Findomi Pro prend les photos depuis l'application, les horodate automatiquement à la prise de vue, les rattache à l'élément décrit et les intègre au PDF signé sur l'écran puis envoyé aux deux parties. À la sortie, la photo d'entrée s'affiche à côté de la photo de sortie du même élément. Le premier bien est gratuit, sans carte bancaire, pour les agences comme pour les conciergeries.

FAQ

Les photos sont-elles obligatoires dans un état des lieux ?

Non. Le décret 2016-382 prévoit que la description peut être « illustrée d'images », ce qui en fait une faculté. Un état des lieux descriptif sans photo est conforme. Les photos restent fortement recommandées parce qu'elles rendent la description incontestable.

Une photo prise avec mon téléphone a-t-elle une valeur juridique ?

Oui, la preuve est libre. Sa force dépend de trois éléments : une date fiable, un rattachement à l'état des lieux signé par les deux parties, et l'absence de modification. Une photo de téléphone référencée dans l'état des lieux et annexée au PDF remis au locataire remplit ces conditions.

Le locataire peut-il refuser que je prenne des photos ?

Pendant l'état des lieux, les photos portent sur le logement et non sur la personne : le locataire ne peut pas s'y opposer utilement, et il reçoit les mêmes clichés dans son exemplaire. Évitez simplement de photographier ses effets personnels à la sortie si le logement n'est pas vide.

Puis-je faire un état des lieux de sortie uniquement en photos si le locataire est déjà parti ?

Non. Sans le locataire et sans commissaire de justice, le constat n'est pas contradictoire et ne permet pas d'imputer des dégradations (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422). Convoquez le locataire, et à défaut faites établir le constat par un commissaire de justice.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 22), décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 2, 3), Code civil art. 1358, 1366, 1367, 1731, règlement (UE) n° 910/2014 (eIDAS), Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-19.422.