En bref
EDL papier / Word
- Gratuit, aucun apprentissage, aucun matériel
- Légal : le décret 2016-382 admet le support papier
- Photos séparées (téléphone, email), rarement rattachées aux éléments
- Comparaison manuelle entrée/sortie, ressaisie, archivage physique ou PDF scanné
Findomi Pro
- 1er bien gratuit à vie, puis au bien et par mois
- Parcours guidé par pièce et élément, ~10 min pour un logement type
- Photos horodatées rattachées à chaque élément, PDF SHA-256 + QR
- Signature au doigt ou à distance, comparatif IA, dossier caution
Tableau comparatif
| Critère | Papier / Word | Findomi Pro |
|---|---|---|
| Coût direct | ✓ 0 € (impression, modèle gratuit) | 1er bien 0 € ; puis 9 € HT/bien/mois (2–10), 6 € (11–50), 4 € (51+) |
| Temps par EDL (logement type) | 45 à 90 min + ressaisie et tri des photos | ~10 min, PDF généré automatiquement |
| Conformité décret 2016-382 (mentions obligatoires) | ✓ si le modèle est complet et rempli | ✓ champs guidés : compteurs, clés, parties, description par pièce |
| Caractère contradictoire | ✓ signatures manuscrites | ✓ signature au doigt + Yousign à distance |
| Photos | Séparées, non horodatées de façon vérifiable, non rattachées | ✓ horodatées, rattachées à chaque élément, hors ligne |
| Intégrité du document | – modifiable, pages perdues, ratures | ✓ PDF horodaté, empreinte SHA-256, QR de vérification |
| Comparatif entrée / sortie | Manuel, deux documents côte à côte | ✓ automatique, IA par élément |
| Dépôt de garantie / vétusté | Calcul manuel, courrier à rédiger | ✓ lignes de retenue, grille de vétusté, courrier PDF, échéances |
| Envoi aux parties | Remise en main propre, scan, email | ✓ email, SMS, WhatsApp, lien |
| Archivage et recherche | Classeurs, dossiers partagés | ✓ par bien, exportable (ZIP, CSV), portail propriétaire |
| Travail en équipe | Homogénéité dépend de chaque agent | ✓ même parcours pour tous, attribution des EDL |
| Dépendance technique | ✓ aucune | Smartphone et compte ; hors ligne possible |
| Réversibilité | ✓ totale | ✓ export des données et PDF à tout moment |
Ce que le papier fait très bien
Pour un propriétaire qui loue un seul logement tous les trois ans, un modèle Word complet, rempli soigneusement, avec des photos envoyées par email aux deux parties le jour même, est une solution tout à fait raisonnable. Il n’y a pas de courbe d’apprentissage, pas de compte à créer, et le document est juridiquement valable dès lors qu’il est contradictoire et signé. Nous proposons d’ailleurs un modèle d’état des lieux gratuit conforme au décret.
Où le papier coûte cher
- Le temps. À 3 €/m² d’honoraires plafonnés, un EDL de 90 minutes puis une heure de ressaisie ne sont pas rentables pour une agence. Pour une conciergerie qui fait 50 rotations par an sur un bien, c’est tout simplement impraticable.
- La preuve. « État d’usage » n’indique rien ; une photo prise avec le téléphone sans rattachement ni horodatage vérifiable est contestable (« prise après mon départ »). Les litiges de dépôt de garantie se perdent souvent faute de photo d’entrée de l’élément précis.
- L’homogénéité. Deux agents ne décrivent pas de la même façon ; à la sortie, comparer deux écritures et deux niveaux de détail est source d’erreurs.
- Le dossier de sortie. Calculer la vétusté, rédiger le courrier de retenue, respecter le délai d’un ou deux mois : tout est manuel, donc souvent tardif, avec la pénalité de 10 % du loyer par mois de retard.
Pour qui ?
Le papier / Word suffit si…
- vous gérez un ou deux biens avec une rotation rare ;
- vous êtes très rigoureux sur les photos et la remise d’un exemplaire à chacun ;
- vous ne souhaitez aucune dépendance à un outil.
Un logiciel comme Findomi s’impose si…
- vous faites plus de quelques EDL par mois ou gérez des rotations ;
- vous travaillez à plusieurs ;
- vous avez déjà perdu une retenue faute de preuve ;
- vous devez rendre compte à des propriétaires.
Forces et limites de Findomi
Forces
- Gratuit sur le 1er bien : le passage du papier au numérique ne coûte rien pour tester
- Preuve : photos horodatées, PDF SHA-256, signature
- IA de comparaison et dossier caution/vétusté
- Hors ligne, iPhone et Android
Limites
- Produit jeune ; nécessite un smartphone et un compte
- Pas d’application native (PWA)
- Au-delà du 1er bien, un coût mensuel là où le papier est gratuit
- Intégrations limitées avec les logiciels de gestion
Questions fréquentes
Un état des lieux sur papier est-il toujours valable ?
Oui. L’article 3 du décret 2016-382 prévoit que l’EDL est établi sur support papier ou sous forme électronique. Ce qui compte est le contenu obligatoire, le caractère contradictoire et la remise d’un exemplaire à chaque partie.
Puis-je joindre des photos à un EDL papier ?
Oui, le décret permet d’illustrer l’EDL d’images. Pour qu’elles aient du poids, elles doivent être datées, rattachées à un élément précis et transmises aux deux parties le jour même. C’est ce que Findomi automatise.
Comment passer du papier à Findomi ?
Créez un compte, ajoutez votre bien (gratuit à vie) et réalisez le prochain EDL avec l’application. Nous pouvons aussi reprendre vos EDL papier scannés dans le dossier du bien : voir /migration.
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