Les 12 critères qui comptent
- Conformité du document. Mentions du décret 2016-382 (compteurs, clés, parties, description par pièce), inventaire pour le meublé (art. 25-5 loi 89-462), support électronique admis.
- Caractère contradictoire. Signature des deux parties sur place, et solution à distance (signature électronique) quand l’une est absente. Voir EDL contradictoire.
- Preuve. Photos horodatées rattachées aux éléments, PDF infalsifiable (horodatage, empreinte), possibilité de vérification par un tiers. Voir valeur probante.
- Temps par EDL. Parcours guidé, éléments pré-remplis, pas de ressaisie, PDF généré automatiquement.
- Comparatif entrée / sortie. Reprise automatique de l’EDL d’entrée, mise en évidence des écarts, éventuellement assistée par IA.
- Dépôt de garantie. Lignes de retenue, grille de vétusté, courrier de restitution, échéances légales (1 ou 2 mois).
- Hors connexion. Caves, parkings, zones blanches : les photos doivent être stockées sur l’appareil puis synchronisées.
- Plateformes. iPhone et Android ? Tablette ? Application native ou web ? Matériel dédié nécessaire ?
- Équipe. Nombre d’utilisateurs inclus, attribution des EDL, homogénéité entre agents.
- Intégrations. Import des biens, connecteurs vers les logiciels de gestion (Hektor, Apimo…), calendriers Airbnb/Booking (iCal), API.
- Données. Hébergement (UE ?), contrat de sous-traitance RGPD, durées de conservation, export et réversibilité.
- Modèle de prix. À l’EDL, par utilisateur, abonnement annuel avec engagement, ou au bien : simulez avec votre volume réel et vérifiez les coûts cachés (utilisateurs supplémentaires, signature, horodatage).
Six outils comparés
Informations relevées sur les sites éditeurs et sources tierces citées le 1er octobre 2026. « à confirmer » : non trouvé sur les pages publiques.
| Critère | ImmoPad | HomePad | Startloc | Check & Visit | Habyl | Findomi |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nature | App native + web | App native + web | App native + web | Externalisation + app Android | App native + web | App web (PWA) |
| Modèle de prix | Packs à l’EDL ou abonnement / utilisateur | Crédits d’EDL annuels, engagement 24 mois | Abonnement annuel par palier d’utilisateurs | Prestation sur devis | À l’EDL, pack ou abonnement | Au bien, mensuel, dégressif |
| Tarif d’entrée public | dès 6,95 € HT/EDL ; Starter 19,90 € HT/mois (annuel) | 24,23 € HT/mois pour 25 EDL/an (source tierce, à confirmer) | 290 €/an (5 utilisateurs) | – non publié | 4,99 €/EDL ; 19,99 €/mois (source tierce) | 1er bien gratuit ; 9 € HT/bien/mois |
| Gratuit / essai | 1 mois offert | à confirmer | à confirmer | à confirmer | Compte gratuit sans carte (source tierce) | 1er bien gratuit à vie, sans carte |
| IA | ✓ inventaire | à confirmer | – | ✓ dégradations | ✓ | ✓ comparatif par élément |
| Comparatif entrée / sortie | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ automatique |
| Signature électronique | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ à distance | ✓ + Yousign |
| Horodatage / intégrité PDF | à confirmer | à confirmer | à confirmer | à confirmer | ✓ horodatage qualifié eIDAS | ✓ SHA-256 + QR |
| Hors connexion | à confirmer | à confirmer | à confirmer | à confirmer | ✓ | ✓ |
| Caution / vétusté | ✓ chiffrage travaux | à confirmer | ✓ chiffrage travaux | à confirmer | à confirmer | ✓ grille + courrier |
| Intégrations gestion | ✓ (non détaillées) | ✓ Hektor, Apimo | à confirmer | ✓ import CSV/XLS/JSON | à confirmer | – iCal + API lecture |
| iCal Airbnb / Booking | – | – | – | – | à confirmer | ✓ |
| Portail propriétaire | à confirmer | à confirmer | à confirmer | à confirmer | à confirmer | ✓ |
| Cible | Agences, administrateurs | Administrateurs, réseaux | Agences | Agences, groupes | Agences, indépendants | Conciergeries + agences |
Sources : immopad.com, homepad.com, lesoutilsimmo.fr (HomePad, 25/09/2026), startloc.fr, checkandvisit.com, habyl.com (comparatif 2026 et fiche produit), consultés le 1er octobre 2026. Les informations sur Habyl proviennent de son propre comparatif ; vérifiez-les sur habyl.com.
Notre lecture, outil par outil
ImmoPad
Acteur établi (Nancy), riche fonctionnellement : IA d’inventaire, signature Domusign, suivi des travaux, multi-agence. Modèle à l’EDL ou par utilisateur. Un bon choix pour une agence ou un groupe qui veut une application native et des documents très personnalisés. Comparatif détaillé.
HomePad
Référence des administrateurs de biens, intégrée aux logiciels de gestion (Hektor, Apimo), bibliothèque de descriptions très fournie, utilisateurs illimités. Le modèle à crédits annuels avec engagement de 24 mois le réserve aux structures installées. Comparatif détaillé.
Startloc
L’offre la plus simple et la moins chère pour un parc important : 290 €/an pour 5 utilisateurs et des EDL illimités. Fonctions classiques complètes (comparatif, inventaire, chiffrage), pas d’IA d’après les sources. Comparatif détaillé.
Check & Visit
Pas un logiciel au sens strict : un service d’externalisation par agents certifiés sur une large partie du territoire, avec un logiciel maison (CheckApp, Android). Idéal pour déléguer, moins pour outiller une équipe déjà sur place. Comparatif détaillé.
Habyl
Acteur récent positionné sur la preuve (horodatage qualifié eIDAS inclus, conservation 10 ans) avec IA et hors ligne, tarification à l’EDL ou abonnement, compte gratuit. Pertinent pour les indépendants et petites agences attentives à la valeur probante. Informations issues de son propre comparatif, à vérifier.
Findomi Pro
Ce que nous faisons bien : l’IA par élément (comparatif entrée/sortie et détection des écarts, validés par vous), le dossier dépôt de garantie avec grille de vétusté et courrier, le premier bien gratuit à vie sans engagement, et un seul outil pour la conciergerie (iCal Airbnb/Booking, ménage, AirCover, portail propriétaire) comme pour l’agence (EDL loi ALUR, compteurs, clés, double signature). Hors connexion, PDF horodaté SHA-256 avec QR, hébergement UE.
Nos limites : produit jeune, avec moins de références que les acteurs historiques ; pas d’application native (application web installable) ; intégrations limitées (iCal, API REST en lecture, pas de connecteur Hektor/Apimo) ; la facturation au bien est moins compétitive que Startloc pour un grand parc à faible rotation.
Comment trancher en trois questions
- Combien d’EDL par bien et par an ? Beaucoup (courte durée, colocation) → facturation au bien ou EDL illimités. Peu (gestion classique) → à l’EDL ou crédits annuels.
- Qui est sur place ? Vos équipes → logiciel. Personne → externalisation, au moins pour les sorties sensibles.
- Que se passe-t-il au litige ? Vérifiez que l’outil produit une paire photo d’entrée/sortie par élément, un PDF infalsifiable et un dossier de retenue chiffré. C’est ce qui fait la différence devant une commission de conciliation ou une plateforme.
Puis testez : la plupart des éditeurs proposent une démo ou un essai ; Findomi offre le premier bien à vie, ce qui permet de réaliser de vrais EDL avant de décider.
Questions fréquentes
Quel est le logiciel d’état des lieux le moins cher ?
Sur le seul prix affiché, Startloc (290 €/an pour 5 utilisateurs, EDL illimités) est le plus économique pour un parc important ; pour un très petit volume, un pack à l’EDL (ImmoPad, Habyl) ou le premier bien gratuit de Findomi reviennent à presque rien. Comparez avec votre volume réel.
Un logiciel d’EDL remplace-t-il un commissaire de justice ?
Non. Il produit un EDL contradictoire amiable, valable et opposable s’il est signé par les parties ; seul le commissaire de justice dresse un constat faisant foi jusqu’à preuve contraire, requis quand les parties ne s’accordent pas.
Faut-il une application native ou une application web ?
Une application native s’installe depuis les stores et accède à toutes les fonctions du téléphone ; une application web (PWA) s’ouvre dans le navigateur, s’ajoute à l’écran d’accueil et peut fonctionner hors ligne. Le choix dépend de vos habitudes et de votre parc d’appareils (iPhone et Android mélangés : la PWA évite deux installations).
Les données d’un logiciel d’EDL sont-elles soumises au RGPD ?
Oui : l’éditeur est sous-traitant de l’agence ou de la conciergerie (article 28 RGPD). Vérifiez le lieu d’hébergement, le contrat de traitement, les durées de conservation et la possibilité d’exporter vos données.
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