Définition
La vétusté désigne l'état d'usure naturel d'un élément du logement, lié à son âge et à une utilisation normale. Une moquette qui s'aplatit, une peinture qui jaunit, un joint de salle de bains qui noircit après dix ans : ce sont des effets du temps, pas des dégradations locatives. Le bailleur doit les assumer comme une charge d'entretien de son patrimoine.
La distinction avec la dégradation est de degré et de cause : la dégradation résulte d'un acte ou d'une négligence du locataire (brûlure de cigarette, trou dans une porte, carrelage fendu par un choc). Lorsqu'un élément dégradé était déjà ancien, on ne facture au locataire que la valeur résiduelle de cet élément, calculée grâce à une grille de vétusté.
Base légale
Article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Article 7 d) de la loi n° 89-462 : le locataire doit répondre des dégradations et pertes « à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement » ; l'usure normale et la vétusté échappent par nature à cette responsabilité. Article 1755 du Code civil : aucune réparation réputée locative n'est à la charge du locataire quand elle est occasionnée par vétusté ou force majeure.
Exemple concret
Un locataire rend après sept ans un appartement dont le parquet stratifié du salon (posé l'année de son entrée) est gondolé à deux endroits à cause d'un dégât des eaux qu'il n'a pas signalé. Le remplacement coûte 1 500 €. Avec une grille prévoyant 15 ans de durée de vie et une franchise d'un an, l'abattement est de 6/14 soit environ 43 % : la retenue maximale est d'environ 855 €, et seulement si le défaut de signalement est établi.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, mal appliquer la vétusté est la première cause de condamnation devant le juge des contentieux de la protection : une retenue au prix du neuf sur un élément ancien est systématiquement réduite, parfois avec pénalités de retard. Pour une conciergerie, raisonner en vétusté permet de rendre des comptes crédibles au propriétaire et de ne réclamer aux voyageurs ou à la plateforme que ce qui est défendable.
Avec Findomi
Dans Findomi, chaque ligne de retenue indique l'âge de l'élément et applique automatiquement l'abattement de la grille ; le montant net, le calcul et les photos entrée/sortie figurent dans le courrier de restitution généré en PDF.
Caution et vétusté dans Findomi →