Définition
Lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai légal, la loi prévoit une sanction automatique : le solde dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il ne s'agit pas d'intérêts moratoires ordinaires mais d'une pénalité forfaitaire, qui s'ajoute aux éventuels dommages-intérêts si le locataire démontre un préjudice distinct.
La pénalité ne court pas si le retard est dû au locataire lui-même, notamment quand il n'a pas communiqué l'adresse de son nouveau domicile.
Base légale
Article 22, alinéa 7, de la loi n° 89-462 (rédaction ALUR) : « À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. » Délai : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, deux mois sinon, à compter de la remise des clés. Article 2 du décret n° 2016-382 : l'EDL de sortie mentionne la nouvelle adresse du locataire, ce qui neutralise l'exception.
Exemple concret
Loyer 800 € hors charges, dépôt 800 €, clés rendues le 10 mars avec un EDL de sortie non conforme : restitution due au plus tard le 10 mai. Le bailleur vire 500 € (après 300 € de retenues justifiées) le 25 juin. Deux périodes mensuelles ont été entamées (10 mai–10 juin, 10 juin–25 juin) : pénalité 2 × 80 € = 160 €. Le locataire peut réclamer 160 € en plus du solde, devant la commission départementale de conciliation ou le juge.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, c'est un risque financier pur et évitable : le calcul de l'échéance doit être automatisé et le dossier de sortie prêt avant la date limite. Une retenue discutable de 150 € coûte vite 240 € de pénalités si le dossier traîne. Pour une conciergerie, la règle ne s'applique pas aux séjours touristiques, mais elle concerne les baux de longue durée qu'elle gère pour des propriétaires en inter-saison.
Avec Findomi
Findomi calcule automatiquement la date limite de restitution (un ou deux mois selon l'existence de retenues) à partir de la date de l'EDL de sortie, et affiche les dépôts dont l'échéance approche pour éviter toute pénalité.
Échéance de restitution calculée →