Définition
Le loyer de référence est le montant médian des loyers observés par l'observatoire local des loyers pour une catégorie de logements donnée : secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction, location vide ou meublée. Le préfet le publie chaque année avec deux valeurs dérivées : le loyer de référence majoré, égal à 120 % de la référence, qui constitue le plafond de l'encadrement des loyers ; et le loyer de référence minoré, égal à 70 %, en dessous duquel le bailleur peut proposer une réévaluation au renouvellement.
Le loyer appliqué, le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent figurer dans le bail, de même que l'éventuel complément de loyer et sa justification.
Base légale
Article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 : « le représentant de l'État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique » ; le loyer majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence, le minoré inférieur de 30 %. Article 16 de la loi n° 89-462 : observatoires locaux des loyers agréés. Article 3 de la loi de 1989 et décret n° 2015-587 (contrat type) : mentions obligatoires du bail relatives aux loyers de référence. Le défaut de mention permet au locataire d'agir en diminution de loyer.
Exemple concret
À Lyon, pour un T3 vide construit avant 1946 dans un secteur donné, l'arrêté fixe un loyer de référence de 12,5 €/m² : majoré 15 €/m², minoré 8,75 €/m². Pour 65 m², le loyer maximal est de 975 € hors charges. Un propriétaire louant 820 € pourra, au renouvellement, proposer une hausse uniquement si son loyer est inférieur au minoré (568,75 €), ce qui n'est pas le cas.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, le loyer de référence est une donnée à vérifier à chaque mise en location dans les villes concernées et à inscrire dans le bail ; l'oubli expose à une action en diminution et à une amende. Pour une conciergerie, il n'intervient que dans les baux meublés ou mobilité d'inter-saison, mais il peut rendre ces baux moins attractifs que la courte durée et orienter la stratégie du propriétaire.
Avec Findomi
Findomi ne fixe pas les loyers : il s'intègre à votre pratique en fournissant l'état des lieux et le dossier de dépôt de garantie, exportables vers votre logiciel de gestion ou votre comptabilité au format CSV.
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