Définition
Le bail meublé est le contrat par lequel un logement garni d'un mobilier suffisant pour y vivre normalement est loué à un locataire qui en fait sa résidence principale. Depuis la loi ALUR, il relève de la loi de 1989 avec des règles spécifiques : durée d'un an reconduite tacitement (ou neuf mois non reconductibles pour un étudiant), dépôt de garantie limité à deux mois de loyer, préavis d'un mois pour le locataire et de trois mois pour le bailleur, inventaire du mobilier obligatoire en plus de l'état des lieux.
Il se distingue du bail mobilité (1 à 10 mois, sans dépôt) et de la location saisonnière (séjours de passage, hors loi de 1989).
Base légale
Articles 25-3 à 25-11 de la loi n° 89-462, issus de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 : définition du meublé (25-4 et décret n° 2015-981 sur la liste du mobilier), inventaire et état détaillé du mobilier (25-5), dépôt de garantie de deux mois maximum (25-6), durée d'un an ou neuf mois (25-7), congé et préavis (25-8 : un mois pour le locataire, trois mois pour le bailleur avec motif), charges au réel ou au forfait (25-10). Les articles 3-2 (état des lieux), 22 (restitution du dépôt) et 7 (obligations du locataire) s'appliquent. Un contrat type est fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Exemple concret
Une agence loue un T1 meublé 700 € hors charges à un jeune actif : dépôt 1 400 €, bail d'un an au 1er septembre. Le locataire donne congé en février avec un mois de préavis. À la sortie, l'inventaire révèle un matelas taché au-delà de l'usage normal (3 ans, abattement 30 %) : retenue de 140 € sur un remplacement à 200 €, restitution de 1 260 € sous deux mois.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, le meublé exige une rigueur supplémentaire : l'inventaire signé conditionne toute retenue sur le mobilier, et le dépôt de deux mois attire l'attention des locataires sur la restitution. Pour une conciergerie, le bail meublé d'un an est le régime qui s'applique dès qu'un occupant fait du logement sa résidence principale : louer « à la semaine » quelqu'un qui y vit en réalité à l'année expose à la requalification.
Avec Findomi
Findomi réunit l'état des lieux et l'inventaire du mobilier dans un même parcours, avec dépôt de deux mois et échéance de restitution suivis dans le module caution.
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