Définition
La gestion locative est le métier de l'administrateur de biens et du service gestion des agences immobilières. Elle couvre tout le cycle de vie d'une location : estimation du loyer, publicité et visites, sélection du locataire et constitution du dossier, rédaction du bail et des annexes (diagnostics obligatoires), état des lieux d'entrée, encaissement des loyers et régularisation des charges, révision annuelle, suivi des réparations locatives et travaux, gestion des sinistres, traitement des impayés, congé, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, compte rendu au propriétaire. Elle s'exerce sous mandat de gestion locative et nécessite la carte G.
Par extension, on parle de gestion locative courte durée pour l'activité des conciergeries, qui en reprend la logique avec un rythme et des règles différents.
Base légale
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Hoguet), article 1er, 6° : la gestion immobilière est une activité réglementée exercée pour le compte d'autrui ; carte G, garantie financière, RC Pro, mandat écrit. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : cadre des baux d'habitation gérés (article 3 contenu du bail, 3-2 état des lieux, 5 honoraires, 7 obligations du locataire, 15 congé, 17 à 17-2 loyer, 22 dépôt de garantie, 23 charges, 25-3 et suivants meublé). Décret n° 87-712 (réparations locatives), décret n° 87-713 (charges récupérables), décret n° 2016-382 (état des lieux). Loi ALUR n° 2014-366 et loi ELAN n° 2018-1021 : contrat type, plafonnement des honoraires, bail mobilité, encadrement des loyers. Code de déontologie (décret n° 2015-1090).
Exemple concret
Une agence gère 350 lots. Chaque mois : 20 relocations avec EDL d'entrée, 18 sorties avec EDL comparatif et dossier de dépôt, 350 quittances, une dizaine de régularisations de charges, 30 ordres de travaux. Le temps passé en EDL et en traitement des dépôts représente l'un des premiers postes de charge du service ; la qualité des EDL conditionne directement le nombre de dossiers qui finissent en conciliation.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, la gestion locative est une activité récurrente à faible marge unitaire : l'efficacité des processus répétitifs (EDL, dépôts, comptes rendus) fait la rentabilité, et la conformité (honoraires, délais de restitution, mentions du bail) évite les sanctions. Pour une conciergerie, la gestion locative classique est souvent une activité complémentaire (inter-saison, bail mobilité) qui exige la carte G et des outils adaptés aux deux régimes.
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