Définition
Les dégradations locatives sont les détériorations survenues pendant la location et imputables au locataire : impact dans une porte, brûlure sur un plan de travail, carrelage cassé, lavabo fêlé, mur repeint sans accord dans une couleur sombre. Le locataire en répond également pour les personnes vivant avec lui et pour ses invités. Elles s'apprécient par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.
La frontière avec l'usure normale est une question de fait : un parquet terni par dix ans de passage n'est pas une dégradation, un parquet rayé par un meuble traîné sans patins l'est. Sur un élément ancien, le coût imputé est réduit par la grille de vétusté.
Base légale
Article 7 c) de la loi n° 89-462 : le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ». Articles 1730 à 1732 du Code civil : obligation de rendre la chose telle qu'elle a été reçue selon l'EDL, et présomption de bon état à défaut d'EDL. Article 22 : les sommes dues au titre des dégradations sont déductibles du dépôt de garantie, sur justificatifs.
Exemple concret
Le comparatif de sortie d'un T2 montre, dans la cuisine, un plan de travail stratifié avec une brûlure de casserole de 8 cm absente à l'entrée (photos à l'appui). Le plan a 3 ans. Le gestionnaire obtient un devis de remplacement de 600 € TTC, applique un abattement de 2 ans sur 15 (environ 13 %) et retient 520 € sur le dépôt de garantie, en joignant au courrier le devis, les deux photos et le calcul.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, la charge de la preuve pèse en pratique sur le bailleur : sans photo d'entrée précise de l'élément, la dégradation sera présumée antérieure. D'où l'intérêt d'un EDL par élément, et non par pièce. Pour une conciergerie, les dégradations voyageur se traitent dans un délai court via la caution ou AirCover : il faut un constat daté avant l'arrivée suivante, sans quoi la plateforme ne peut pas attribuer le dommage au séjour concerné.
Avec Findomi
L'IA de Findomi rapproche les photos d'entrée et de sortie élément par élément et signale les écarts visibles ; vous confirmez ou écartez chaque point avant qu'il ne devienne une ligne du dossier caution ou de la réclamation.
Détecter les écarts entrée/sortie →