Définition
Les réparations locatives regroupent l'entretien courant du logement et de ses équipements ainsi que les petites réparations consécutives à l'usage. Elles sont dues par le locataire pendant toute la durée du bail et constatées, à défaut, lors de l'état des lieux de sortie. Le décret de 1987 en dresse une liste par zone (parties extérieures, ouvertures, parties intérieures, installations de plomberie, d'électricité, équipements) : graissage des gonds, remplacement des joints de robinet, raccords de peinture, remplacement des vitres détériorées, ramonage, entretien de la chaudière, etc.
Elles se distinguent des grosses réparations (article 606 du Code civil) et des travaux liés à la vétusté, qui restent à la charge du propriétaire.
Base légale
Article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le locataire est obligé « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Décret n° 87-712 du 26 août 1987 : liste indicative (non limitative) des réparations locatives, en annexe. Article 1754 du Code civil : énumération historique des « réparations locatives ou de menu entretien ».
Exemple concret
À la sortie, un gestionnaire relève : flexible de douche percé, joint silicone de l'évier à refaire, deux ampoules grillées, détecteur de fumée sans pile, et une fissure horizontale sur un mur porteur. Les quatre premiers postes sont des réparations locatives et peuvent être chiffrés sur devis puis retenus sur le dépôt de garantie. La fissure structurelle relève du propriétaire, quelle que soit sa date d'apparition.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, la liste du décret sert de grille de lecture à chaque sortie : elle permet de trier rapidement l'imputable du non-imputable et de motiver les retenues avec une référence réglementaire. Pour une conciergerie, qui n'a pas de « locataire » au sens de la loi de 1989, la notion reste utile pour organiser l'entretien récurrent entre rotations (joints, ampoules, détecteurs) et pour définir, dans le contrat de conciergerie, ce qui est inclus dans la prestation et ce qui est refacturé au propriétaire.
Avec Findomi
Les éléments pré-remplis de Findomi (robinetterie, joints, détecteurs, ampoules, menuiseries) suivent la logique du décret de 1987 : à la sortie, chaque écart constaté se transforme en ligne de retenue chiffrée, avec la photo correspondante.
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