Définition
Les diagnostics obligatoires forment le dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire à la signature du bail. Ils informent sur la performance énergétique (DPE), la présence de plomb (CREP) ou d'amiante, l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz de plus de quinze ans, les risques naturels, miniers et technologiques (ERP) et l'exposition au bruit des aéroports. Ils sont réalisés par des diagnostiqueurs certifiés et ont chacun une durée de validité.
Le DPE a pris un rôle central : depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, puis les F en 2028 et les E en 2034. Ils ne se confondent pas avec l'état des lieux d'entrée, qui décrit l'état visible du logement.
Base légale
Article 3-3 de la loi n° 89-462 : le DDT annexé au bail comprend le DPE (articles L126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation), le constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles d'avant 1949 (L1334-5 du Code de la santé publique), l'information amiante (L1334-13 CSP, permis antérieur au 1er juillet 1997), les états des installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans (L134-7 CCH), l'état des risques et pollutions (L125-5 du Code de l'environnement) et le diagnostic bruit (L112-11 du Code de l'urbanisme). Loi Climat et résilience n° 2021-1104 : critère de performance énergétique de la décence (article 6 ; décret n° 2023-796). Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite Le Meur) : DPE exigé pour les meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d'usage.
Exemple concret
Une agence prépare la relocation d'un appartement de 1962 à Paris. DDT à réunir : DPE (classe D, valide), CREP non requis (après 1949), amiante requis (permis avant 1997), électricité et gaz (installations de 1998, plus de 15 ans : diagnostics requis, validité 6 ans), ERP de moins de 6 mois, diagnostic bruit si zone de plan d'exposition. L'agence annexe le tout au bail et conserve les justificatifs.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, un DDT incomplet engage sa responsabilité de mandataire et peut fonder une diminution de loyer ou l'annulation du bail ; le suivi des dates de validité fait partie de la gestion du bien. Pour une conciergerie, l'obligation de DPE progresse sur les meublés de tourisme et le classement énergétique devient un critère de mise en location à anticiper avec le propriétaire.
Avec Findomi
La fiche de chaque bien dans Findomi rassemble les EDL signés et les documents associés ; l'état visible du logement (installations, détecteurs, menuiseries) est photographié à chaque EDL, en complément des diagnostics réglementaires.
Documents du bien centralisés →