Définition
Dans les villes tendues, affecter un logement à la location touristique de courte durée répétée revient à le soustraire au parc d'habitation. Le Code de la construction et de l'habitation soumet ce changement d'usage à une autorisation préalable du maire, qui peut être personnelle et temporaire, ou réelle lorsque le propriétaire compense en transformant en habitation un local d'une autre destination de surface équivalente (voire double en secteur renforcé). La résidence principale du loueur en est dispensée dans la limite de 120 jours.
Beaucoup de communes ont instauré des règlements limitant le nombre d'autorisations par propriétaire, par arrondissement ou par immeuble ; la loi Le Meur leur permet d'aller plus loin via des quotas et des zones réservées.
Base légale
Article L631-7 du CCH : dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable ; « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage ». Article L631-7-1 : autorisation personnelle ou avec compensation ; L631-7-1 A : résidence principale (120 jours) et régime d'autorisation temporaire. Article L631-9 : extension aux autres communes par délibération. Article L651-2 : amende civile jusqu'à 50 000 € par local, portée à 100 000 € par la loi n° 2024-1039, et astreinte. Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : quotas, zones réservées à la résidence principale dans les PLU.
Exemple concret
Un investisseur achète un studio à Paris 18e pour le louer à l'année sur les plateformes et sollicite une conciergerie. Celle-ci l'informe que, s'agissant d'une résidence secondaire, l'autorisation de changement d'usage avec compensation est requise (achat de « commercialité » pour une surface au moins double dans ce secteur), et refuse de publier l'annonce tant que l'autorisation n'est pas obtenue. L'investisseur opte finalement pour un bail mobilité puis un bail meublé.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une conciergerie, publier une annonce sans autorisation l'expose, comme intermédiaire, à des sanctions et à une rupture brutale de revenus en cas de contrôle ; vérifier l'usage fait partie de la due diligence d'entrée d'un bien et doit être formalisé dans le contrat de conciergerie. Pour une agence, c'est un conseil à donner au propriétaire avant de choisir entre gestion locative classique et courte durée.
Avec Findomi
Quel que soit le régime retenu pour le logement (courte durée autorisée, bail mobilité, bail meublé), Findomi documente chaque entrée et sortie avec le même parcours photo, afin que la preuve suive le bien et non le type de contrat.
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