Un robinet qui goutte, un joint de douche noirci, une poignée de fenêtre cassée : qui paie ? La réponse se trouve dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui liste les « réparations locatives » que le locataire doit assumer pendant le bail et dont il répond à la sortie. Cet article le reprend poste par poste, avec les cas les plus fréquents en état des lieux de sortie, et rappelle ce qui reste à la charge du bailleur.

Le cadre : article 7 de la loi de 1989 et décret 87-712

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe les obligations du locataire. Trois alinéas concernent directement l'entretien :

  • 7 c) : répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
  • 7 d) : prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
  • 7 e) : ne pas transformer les locaux et équipements sans accord écrit du bailleur.

Le décret n° 87-712 est le décret visé au 7 d). Son article 1er définit les réparations locatives comme « les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». Son annexe donne une liste indicative, qui n'est pas limitative : des réparations de même nature, non citées, restent locatives.

La réserve essentielle : la vétusté, la malfaçon et le vice de construction ne sont jamais à la charge du locataire. Un joint qui se détache parce qu'il a vingt ans n'est pas une réparation locative ; un joint noirci faute de nettoyage, oui.

Parties extérieures à usage privatif

L'annexe commence par les extérieurs dont le locataire a la jouissance exclusive : jardins privatifs, auvents, terrasses, marquises, descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières.

  • Jardin : entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
  • Terrasse, auvent, marquise : enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
  • Descentes d'eaux pluviales, chéneaux, gouttières : dégorgement des conduits.

Ce qui reste au bailleur : la réfection de l'étanchéité d'une terrasse, le remplacement d'une gouttière percée par corrosion, l'abattage d'un arbre dangereux.

Ouvertures intérieures et extérieures

C'est le chapitre qui alimente le plus de litiges à la sortie.

  • Portes et fenêtres : graissage des gonds, paumelles et charnières ; menues réparations des boutons et poignées, des gonds et crémones ; remplacement des petites pièces des serrures (boulons, verrous, targettes).
  • Vitrages : réfection des mastics ; remplacement des vitres détériorées.
  • Dispositifs d'occultation (volets, stores, persiennes) : graissage ; remplacement des cordes, poulies ou de quelques lames.
  • Serrures et verrous de sécurité : graissage ; remplacement de petites pièces ; remplacement des clés égarées ou détériorées.
  • Grilles : nettoyage et graissage ; remplacement de boulons, clavettes et targettes.

Cas fréquents : une vitre fêlée par un choc est locative ; un double vitrage embué (joint périphérique défaillant) est de la vétusté, à la charge du bailleur. Une poignée cassée est locative ; une fenêtre qui ferme mal parce que le bâti a joué relève du bailleur. Une clé perdue impose au locataire le remplacement de la clé, et le cylindre si la sécurité l'exige.

Parties intérieures : murs, sols, placards

  • Plafonds, murs intérieurs et cloisons : maintien en état de propreté ; menus raccords de peintures et de tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments de matériaux de revêtement (faïence, mosaïque, matière plastique) ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
  • Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; remplacement de quelques lames de parquet ; remise en état, pose de raccords de moquette et autres revêtements, notamment en cas de taches et de trous.
  • Placards et menuiseries (plinthes, baguettes, moulures) : remplacement des tablettes et tasseaux de placard ; réparation du dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

Cas fréquents : quelques trous de chevilles pour fixer des étagères relèvent de l'usage normal ; des dizaines de trous ou de larges saignées sont à reboucher par le locataire. Une peinture jaunie après huit ans est de la vétusté ; une peinture tachée, marquée au feutre ou trouée est une dégradation. Pour chiffrer la part du locataire, voir notre article sur la grille de vétusté 2026.

Installations de plomberie

  • Canalisations d'eau : dégorgement ; remplacement notamment de joints et de colliers.
  • Canalisations de gaz : entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ; remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
  • Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance : vidange.
  • Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie : remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
  • Éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire ; remplacement des tuyaux flexibles de douche.

Le robinet qui fuit, exemple le plus cité, est donc locatif quand il s'agit du joint ou du presse-étoupe ; le remplacement complet d'un mitigeur hors d'usage par vétusté revient au bailleur. L'entretien annuel de la chaudière individuelle, imposé par le décret n° 2009-649, est à la charge du locataire sauf clause contraire ; son remplacement, au bailleur.

Équipements d'installations d'électricité

  • Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, ampoules, tubes lumineux.
  • Réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

Une prise arrachée à la sortie est locative. Une installation non conforme, un tableau vétuste, un défaut de mise à la terre : bailleur.

Autres équipements mentionnés au contrat

L'annexe liste enfin l'entretien courant et les menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. S'y ajoutent :

  • les menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
  • le graissage et le remplacement des joints des vidoirs ;
  • le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et des conduits de ventilation.

En meublé, les équipements et le mobilier sont listés dans l'inventaire annexé au bail ; leur entretien courant est locatif, leur remplacement pour vétusté ne l'est pas.

Ce qui reste toujours au bailleur

L'article 6 de la loi de 1989 oblige le bailleur à délivrer un logement décent et à entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu, en y faisant toutes les réparations autres que locatives. Le Code civil (art. 1719, 1720 et 1755) ajoute que le bailleur supporte les grosses réparations et celles dues à la vétusté ou à la force majeure. Concrètement :

  • remplacement de la chaudière, du chauffe-eau, des radiateurs hors d'usage ;
  • réfection d'une toiture, d'une façade, de l'étanchéité ;
  • remplacement des fenêtres vétustes, des volets roulants hors service par usure ;
  • mise aux normes électriques, remplacement du tableau ;
  • remplacement des revêtements de sol et des peintures arrivés au terme de leur durée de vie ;
  • travaux consécutifs à un vice de construction ou à une malfaçon.

Un bailleur qui facture au locataire une réparation relevant de cette liste s'expose à devoir la rembourser, avec la pénalité de l'article 22 si la retenue a retardé la restitution du dépôt de garantie.

Le lien avec l'état des lieux de sortie

La liste du décret 87-712 ne sert à rien sans comparaison. À la sortie, trois questions se posent pour chaque élément :

  • L'élément était-il dans cet état à l'entrée ? Seul l'état des lieux d'entrée répond. Sans description précise, la présomption de l'article 1731 du Code civil joue contre le locataire, mais l'article 3-2 de la loi de 1989 la neutralise si le bailleur a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.
  • Le défaut relève-t-il d'une réparation locative, d'une dégradation ou de la vétusté ? C'est l'objet de cet article et de la grille de vétusté éventuellement annexée au bail (décret n° 2016-382, art. 4).
  • Combien ? Devis ou facture, vétusté déduite, détaillés dans le décompte adressé au locataire dans le délai d'un ou deux mois. Voir notre article sur les justificatifs d'une retenue sur dépôt de garantie.

Findomi Pro suit cette logique : comparatif entrée/sortie, retenue calculée avec la vétusté, PDF signé envoyé au locataire ; le premier bien est gratuit. Si vous travaillez sur papier, notre modèle d'état des lieux conforme reprend les rubriques du décret 2016-382, et les pages agence et conciergerie détaillent l'organisation selon votre activité.

FAQ

La liste du décret 87-712 est-elle limitative ?

Non. L'article 1er du décret définit les réparations locatives par leur nature (entretien courant et menues réparations consécutives à l'usage normal), et l'annexe donne une liste « notamment ». Une réparation de même nature non citée reste locative ; une réparation lourde citée nulle part reste au bailleur.

Le bail peut-il mettre d'autres réparations à la charge du locataire ?

Non. L'article 4 de la loi de 1989 répute non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais ou réparations autres que ceux prévus par la loi et le décret. Un « forfait remise en état » ou une clause imposant la réfection complète des peintures à la sortie n'est pas valable.

Qui paie le remplacement d'un joint de silicone noirci dans la douche ?

S'il est noirci par défaut d'entretien, le nettoyage ou la réfection du joint est locatif. S'il se décolle parce qu'il est en fin de vie, c'est de la vétusté à la charge du bailleur. L'état des lieux d'entrée et l'âge du joint tranchent.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 4, 6, 7, 22), décret n° 87-712 du 26 août 1987, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 4), décret n° 2009-649 du 9 juin 2009, Code civil art. 1719, 1720, 1731, 1755.