Définition
Lorsqu'un professionnel de l'immobilier (agence, administrateur de biens) établit l'état des lieux d'entrée, il peut facturer des honoraires partagés entre le bailleur et le locataire. La loi ALUR a encadré cette pratique : la part imputable au locataire est plafonnée par mètre carré de surface habitable et ne peut jamais dépasser celle du bailleur. L'état des lieux de sortie, lui, ne peut pas être facturé au locataire, sauf s'il est établi par un commissaire de justice faute d'accord amiable, auquel cas les frais sont partagés par moitié.
Ces honoraires s'ajoutent aux autres honoraires de location plafonnés (visite, constitution du dossier, rédaction du bail).
Base légale
Article 5 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rédaction ALUR) : les honoraires des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux sont partagés entre bailleur et locataire ; le montant à la charge du locataire « ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable ». Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 : plafond fixé à 3 € TTC par m² pour l'EDL (contre 8, 10 ou 12 €/m² selon la zone pour les autres prestations). Article 3-2 : EDL par commissaire de justice à frais partagés par moitié. Ces règles s'appliquent aux baux d'habitation à titre de résidence principale, vides ou meublés.
Exemple concret
Une agence réalise l'EDL d'entrée d'un appartement de 48 m². Elle facture 250 € HT la prestation au total. La part du locataire est plafonnée à 48 × 3 € = 144 € TTC, et elle ne peut pas dépasser ce que paie le propriétaire : l'agence répartit donc au maximum 144 € au locataire et le reste au bailleur. Si l'agence avait facturé 144 € au locataire et 100 € au propriétaire, la ventilation serait irrégulière.
Ce que ça change pour une conciergerie ou une agence
Pour une agence, le plafond pèse directement sur la rentabilité de l'EDL : à 3 €/m², un état des lieux de deux heures sur un studio est rarement rentable s'il est fait au stylo puis ressaisi. L'enjeu est donc le temps passé par EDL, pas le tarif. Pour une conciergerie, ces plafonds ne s'appliquent pas aux locations saisonnières ; la facturation de l'EDL au propriétaire relève du contrat de conciergerie.
Avec Findomi
Findomi réduit le temps par EDL (parcours guidé, PDF généré automatiquement, pas de ressaisie) et se facture au bien géré, pas à l'EDL : à 3 €/m² plafonnés, c'est le temps gagné qui fait la marge de l'agence.
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