En location meublée, l'état des lieux ne suffit pas. Le logement est loué avec son mobilier, et c'est ce mobilier qui concentre la plupart des litiges de sortie : canapé taché, matelas à remplacer, vaisselle manquante, micro-ondes hors service. La loi impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, distincts de l'état des lieux dans leur objet mais établis dans les mêmes formes. Cet article précise ce que la loi exige, comment articuler les deux documents, comment décrire un meuble pour que la description serve de preuve et comment chiffrer son remplacement.

Meublé : ce que la loi exige

L'inventaire est obligatoire

L'article 25-5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose qu'« un inventaire et un état détaillé du mobilier » sont établis dans les mêmes formes que l'état des lieux prévu à l'article 3-2, c'est-à-dire contradictoirement, en autant d'exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés, et annexés au contrat de location. Cette obligation vaut pour les meublés loués à titre de résidence principale, y compris en bail mobilité (art. 25-12 et suivants). Elle ne s'applique pas aux meublés de tourisme, où l'inventaire relève du contrat et du Code civil (voir état des lieux Airbnb : est-il obligatoire ?).

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 sur l'état des lieux s'applique au meublé comme au vide ; il ne traite pas spécifiquement de l'inventaire, mais ses exigences de forme (support papier ou électronique, remise à la signature) s'y étendent par le renvoi de l'article 25-5.

La liste minimale du mobilier

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qu'un logement meublé doit au minimum comporter pour être qualifié de meublé au sens de l'article 25-4 de la loi de 1989 :

  • literie comprenant couette ou couverture ;
  • dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur doté d'un compartiment à congélation d'une température maximale de -6 °C ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Si l'un de ces éléments manque, le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, avec les conséquences qui s'ensuivent (durée de trois ans, dépôt plafonné à un mois, préavis). L'inventaire d'entrée est le document qui prouve que la liste était complète à la remise des clés : c'est une raison supplémentaire de le soigner.

État des lieux et inventaire : deux documents ou un seul

La loi n'impose pas de forme. Deux organisations sont possibles.

  • Un document unique : l'état des lieux comporte, pour chaque pièce, les éléments du bâti (sols, murs, plafonds, équipements fixes) puis les meubles et objets. Avantage : un seul parcours, une seule signature. Inconvénient : le document devient long et l'inventaire se perd dans la description du bâti.
  • Deux documents annexés : l'état des lieux au sens du décret 2016-382, et un inventaire séparé, listant le mobilier pièce par pièce avec quantités et état. Les deux sont signés le même jour et annexés au bail. Avantage : l'inventaire est lisible, peut être tenu sous forme de tableur et se compare facilement à la sortie.

En pratique, la seconde solution s'impose dès que le logement compte plus d'une trentaine d'objets, ce qui est le cas de tout meublé conforme au décret 2015-981. Notre modèle d'état des lieux PDF couvre le bâti ; l'inventaire au format tableur est disponible sur la page modèles gratuits. Pour la location saisonnière, voir aussi inventaire d'un meublé en location courte durée.

Comment décrire un meuble

Un inventaire qui indique « canapé : 1, bon état » ne prouve rien le jour où le canapé revient taché. Pour chaque élément, cinq informations.

  • Désignation précise : « canapé trois places tissu gris », « matelas 140 × 190 mousse », « four micro-ondes Samsung 23 L ».
  • Quantité : indispensable pour la vaisselle et les ustensiles (« 6 assiettes plates, 6 creuses, 6 verres à eau, 6 couteaux… »).
  • Marque, modèle ou référence pour l'électroménager et les équipements de valeur, avec le numéro de série si accessible. C'est ce qui permet de chiffrer le remplacement à l'identique.
  • État décrit, puis qualifié : « bon état, une auréole de 3 cm sur l'accoudoir droit », « neuf, emballage retiré le jour de l'entrée », « usagé, fonctionnel, rayures sur la façade ».
  • Photo : un cliché par meuble significatif, un cliché d'ensemble par tiroir ou placard pour la vaisselle, avec la référence reportée dans l'inventaire. Sur la force probante des photos, voir photos d'état des lieux : quelle valeur juridique ?.

Deux réflexes complémentaires : vérifier le fonctionnement de chaque appareil électrique en présence du locataire (allumer la plaque, lancer le micro-ondes, tester la télévision) et le noter ; et indiquer, lorsque c'est connu, l'année d'achat ou l'ancienneté approximative, qui servira au calcul de la vétusté.

Vétusté du mobilier

Le mobilier s'use plus vite que le bâti et la vétusté y est centrale. L'article 4 du décret 2016-382 définit la vétusté comme l'usure résultant du temps ou de l'usage normal, et autorise les parties à annexer au bail une grille de vétusté. Rien n'interdit que cette grille comporte une section mobilier.

Les durées de vie couramment retenues dans les grilles de vétusté pour le mobilier sont de l'ordre de 5 à 10 ans selon la nature de l'élément (literie et petit électroménager plutôt vers le bas de la fourchette, meubles en bois massif plutôt vers le haut), avec une franchise initiale d'un ou deux ans et un abattement annuel ensuite. Ces valeurs varient d'une grille à l'autre ; ce qui compte est d'appliquer de manière cohérente la grille annexée au bail, ou à défaut un abattement expliqué dans le décompte. Notre article sur la grille de vétusté 2026 détaille la méthode de calcul, et la fiche vétusté en résume la définition.

Exemple : un matelas acheté 300 €, âgé de quatre ans à la sortie, rendu inutilisable (taches profondes). Avec une grille prévoyant une durée de vie de 7 ans, une franchise d'un an et un abattement linéaire, la vétusté déduite est de l'ordre de 3/6 soit 50 % : retenue 150 €, sur présentation du justificatif d'achat du remplacement. Sans grille, un abattement de cet ordre reste défendable s'il est expliqué.

Trois cas ne relèvent pas de la vétusté : l'objet manquant (la retenue porte sur la valeur de remplacement, vétusté déduite si l'objet était ancien), l'objet cassé par choc ou mauvais usage (dégradation, art. 7 c) de la loi de 1989), et la panne d'un appareil ancien sans faute du locataire (vétusté pure, à la charge du bailleur). Pour la frontière entre usure et dégradation, voir nos 30 cas concrets à l'état des lieux de sortie.

Modèle d'inventaire

Le modèle au format tableur disponible sur /downloads comporte un onglet par pièce et les colonnes suivantes : désignation, quantité, marque/modèle, ancienneté estimée, état à l'entrée, référence photo entrée, état à la sortie, référence photo sortie, écart, chiffrage, vétusté appliquée, montant retenu. Les quatre dernières colonnes restent vides à l'entrée et se remplissent à la sortie, ce qui fait du même fichier le support du décompte de dépôt de garantie.

Rappel des délais : en meublé, le dépôt est plafonné à deux mois de loyer hors charges (art. 25-6) et sa restitution suit les règles de l'article 22, un mois si l'état des lieux et l'inventaire de sortie sont conformes, deux mois sinon, avec la majoration de 10 % du loyer par mois de retard (voir la pénalité de 10 % et son calcul).

Checklist inventaire meublé

  • Vérifier que les onze éléments du décret 2015-981 sont présents et fonctionnels avant la mise en location.
  • Lister chaque meuble et objet par pièce, avec quantité, marque/modèle, ancienneté, état décrit et photo.
  • Tester chaque appareil électrique devant le locataire et le noter.
  • Signer l'inventaire le jour de la remise des clés, en autant d'exemplaires que de parties, et l'annexer au bail.
  • Annexer au bail une grille de vétusté comportant une section mobilier.
  • À la sortie : reprendre la même liste, noter les écarts, chiffrer avec vétusté, joindre les justificatifs au décompte envoyé dans le délai de l'article 22.

Findomi Pro permet d'ajouter les meubles et équipements à chaque pièce de l'état des lieux, avec photo horodatée et description, et de retrouver la liste d'entrée au moment de la sortie dans le comparatif. Le premier bien est gratuit, sans carte bancaire, pour les agences comme pour les conciergeries qui gèrent des meublés.

FAQ

L'inventaire est-il obligatoire pour un bail meublé ?

Oui. L'article 25-5 de la loi de 1989 impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis contradictoirement dans les mêmes formes que l'état des lieux et annexés au bail, pour les meublés loués à titre de résidence principale.

Que risque le bailleur si un élément de la liste du décret 2015-981 manque ?

Le locataire peut demander la requalification du bail en location vide, soumise à la loi de 1989 dans son régime de droit commun : durée de trois ans, dépôt de garantie limité à un mois de loyer, préavis du bailleur de six mois. L'inventaire d'entrée signé est la preuve que la liste était complète.

Peut-on faire l'inventaire sur un simple tableur ?

Oui. La loi n'impose pas de forme particulière ; le support électronique est admis par le décret 2016-382. Le tableur doit être imprimé ou exporté en PDF, signé par les deux parties le jour de la remise des clés et remis à chacune.

Le locataire peut-il remplacer un meuble cassé par un équivalent plutôt que de voir une retenue ?

Rien ne l'interdit si le bailleur l'accepte : le meuble de remplacement doit être d'une qualité et d'une valeur comparables, et l'accord doit être consigné dans l'inventaire de sortie. À défaut d'accord, la retenue sur le dépôt, vétusté déduite, reste la règle.

Article informatif, ne constitue pas un conseil juridique. Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 3-2, 7, 22, 25-4, 25-5, 25-6), décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (art. 2, 3, 4).